管理会社変更(案)について (投稿・投函済の内容への合同会議用 補足)

投稿者  古くからの住民

                                                   投稿日:平成29年5月12日

 

合同会議の役員の皆様

お役目お世話様です。

以下、長文とはなりますが、大切なことですので、嫌がらずに飽きずに 是非 最後まで お読み
下さい。 既に投稿済(投函済)の内容を含み、補足説明的なものですが、最近の状況も踏まえて、投稿済
(投函済)の内容の趣旨を、より理解して頂くためのものとして、投稿させて頂きます。 5月14日(日)の合同会議での御検討に、御活用下さい。 (1) まず、今回の「管理会社の変更(案)」の件が非常に気になることとして、「何でそんなに
焦っているのですか?」という素朴な疑問を禁じ得ないことが挙げられます。  
「今回を逃したら管理会社を変えられない!」と考えられての行動かと思われますが、本当に必要で
意味のある「管理会社変更」なら、来年度に検討活動を継続して十分な調査・確認を経てからでも
管理会社を変更出来るはずです。 それが出来ない と おっしゃるのなら、結局は、「住民の多数が
望まないこと」 と認めているのではないですか?  (2) そもそもの住民アンケートの結果によると、「現在の管理会社を変えたい」と表明された
方々は、まったくの少数派だったはずです。 今年の1月15日付けの「管理会社についてのアン
ケート 集計結果」において、現在の管理会社「三井不動産レジデンシャルサービス」へ不満を持た
れている方々(「不満」と「少し不満」の合計)は、すべての項目において、圧倒的な少数派です。
何故、管理会社を変えるのですか? また、このアンケートでは、「3. 同じサービスで、委託費が安くなるなら、別の会社に変えても
よい」 とのアンケートとして極めて問題のある選択肢を用いています。 誰だって同じサービスを
保証してくれるなら安い方が良いに決まっています。 確固とした意見を持たれていない住民の方々
は、この選択肢に誘導されてしまいます。 とても公正なアンケートとは言えません。 さらに、4月15日の「候補会社の公開ヒアリング」でのアンケート結果を見ても、「自由意見」と
して、「三井への改善・継続要望」は16%で、「他社への変更要望」の13%を上回っています。
何故、管理会社を変えるのですか? (3) それに、今回、何故、レーベンコミュニティにしなければならないのか全く分かりません。
 何故、レーベンコミュニティを選ぶのか の説明も全く ありません。  「変更するとすれば、他に応札して来なかったので、この2社から選ぶしかない。 日本ハウズイング
は不祥事を度々起こしているから、レーベンコミュニティを選ぶしかない」と極めて消去法的に
レーベンコミュニティを選んだのではないでしょうか? そうだとすれば、あまりにも情けなく
悲しいやり方です。 そんなことで、住民の生活に直結し、また、資産価値にも「生活設備の保守
点検」などで大きく影響する「管理会社」を選ぶべきではありません。 本当に住民のために 
とおっしゃるのでしたら、そんな消去法的な選び方をするべきではありません。 そもそも、レーベンコミュニティは、大規模マンションの管理業務の実績がありません。 当然、大規模マンションの管理業務に必要なノウハウも無いでしょう。 また、ビジネス規模も
小さく、保守点検作業を実際に行う専門業者への影響力も小さくなります。 そんな管理会社が、建物構造が大きく異なる高層棟と低層棟からなる複雑な当マンションの保守点検
作業 などの管理業務を、専門業者を使いこなして、高いレベルで遂行出来るとは、とても考え
られません。 また、レーベンコミュニティの自社紹介のプレゼンテーション資料を見ても、理事会や執行部への
「お手伝い」については、やたら売り込んでいますが、「資産価値の維持」に直結する生活設備の
保守点検作業 と その管理方法 については紹介されていません。 売り込む程のことはやっていない
 と云うことではないですか?  三井不動産レジデンシャルサービスのプレゼンテーション資料
には、例えば「排水管高圧洗浄」の作業内容が詳しく紹介されています。 高層棟の場合には、しっ
かりと洗浄出来るように、一般的な方法とは異なる 工夫された方法 で行っていると説明があり、
また、こうした保守作業の管理体制についても具体的に説明されています。 結局、レーベンコミュニティの売りは、小規模マンションで管理活動に不慣れな住民(理事会)の
ための「便利屋さん」でしょう。 当マンションのように、住民が既にそれなりの管理活動のレベル
を達成できているところには効果がありません。 住民の信託を得て活動している管理組合理事会並びに執行部(合同会議)は、「主権者」である住民
に対して、「説明義務」を負っています。 今度の総会に「管理会社をレーベンコミュニティに変
える」との議案をかけられるのなら、「住民への説明責任」として、「何故、レーベンコミュニティ
に変えるのか」の住民説明会(質疑応答含む)を、総会前に 是非 開催して下さい。 「管理会社の変更」は、住民の生活に直結し、資産価値にも「生活設備の保守点検」などで影響する
重要な問題です。 「総会前の住民説明会(質疑応答含む)」は、最低限の説明義務です。 (4) 「年間2,000万円安くなる!」を「錦の御旗」に突っ走っている方々(失礼!)が
いらっしゃるようです。 現在の管理会社の場合に比べて19%の低減です。 一戸当たりにすれば、
月額1,500円の低減で、一戸が管理組合に納める金額の10%未満です。 この金額を大きく
感じるか小さく感じるかは、それぞれの方によって異なるでしょう。 但し、はっきりと云える
ことは、ものごとには メリット と デメリット があるということです。 デメリットとしての
大きなものとして、以下のリスクが挙げられます。 「現在の管理会社をレーベンコミュニティに変更すると、資産価値に直結する生活設備の、現在の
保守・点検レベルを維持出来ない可能性が高い。」  おっしゃる「低減額」では、とても割に合わない大きなリスクです。 このリスクの理由は、既に述べました。 「現在のサービスと同じ内容で業者に見積もり依頼した
ので、大丈夫なはずだ」 といった 「業者への丸投げ」的な説明では困ります。 「項目」や
「回数」が同じでも、「作業や業務の内容と質」は、業者によって異なるはずです。  それに、例えば、「排水管洗浄」については、他の方が仰っていましたが、住民は作業結果を目視で
確認出来ず、手抜きされても分かりません。 現在の管理会社には、当マンションでの30年以上の
実績があります。 少なくとも、「作業や業務の内容と質」を、変更決定前に具体的に確認する
べきです。 「良好な管理には、それなりのコストが かかる」 は、既に、マンション管理組合関係者の常識かと。 昨日 朝 の「格安スマートフォン」の問題を紹介するテレビ番組でも言われていましたが、「安い
ものには、理由がある」 ということです。 決定前に、しっかりと調査して具体的に確認すべき
です。 例えば「管理会社変更検討委員会」を作り、「管理会社の変更」を推進している現役員の方々も参加
して、応札会社を増やすことや十分な調査・確認作業を含めて、管理会社変更を継続検討されれば
宜しいでしょう。 それでこそ、住民のための活動ではないですか? 何をそんなに焦る必要がある
のですか? (5) 「今回どちらも選ばないと、応札会社が賠償を要求するのでは?」との心配は全く不要と
考えます。 他の方も仰っていますが、同意見です。 今回の応札は、企業の営業活動として行ったものです。 当然、ビジネスが取れない(成約出来ない)
こともあることを理解した上での「調査活動」であり「見積書作成」です。 したがって、競り負け
たり(「商談ロスト」)、客先の事情の変化で話が無くなっても(「商談消滅」)、仕方ありません。
 かかった費用は、他のビジネスでの利益で負担しますし、そうした損失のことも考慮して利益を
設定しています。 それを、「調査費用を払え」などと文句を言ったら、それこそ、「業界での笑わ
れもの」となってしまいます。 それに、そんな文句を言って来るような管理会社なら、それこそ
問題です。 心配は全く不要と考えます。 企業で営業活動を少しでも経験された方にとっては、
極めて一般的な「常識」かと。 (6) 「長期修繕計画で、積立金が赤字になることが判明した」ことを考えての「管理費削減」
かも知れませんが、対策としては、「銀行から つなぎ融資 を受ける」でも対応可能でしょう。
 管理会社の変更とは別問題です。 以上、長々と述べましたが、このような「訳のわからない状態」で、管理会社を強引に変更してしま
えば、大きな禍根を残してしまいます。 ここは、落ち着いて、「主権者」である住民の理解を
しっかりと得る努力をするべきです。何回も述べますが、焦る必要は ありません。 以上です。

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コメント: 3
  • #1

    鈴木寿一郎 (金曜日, 12 5月 2017 15:21)

    100%アグリーの投稿です。

    明後日14日最後の合同会議予定と聞いておりますが、当投稿含め 当該議案 「廃案継続審議」の
    冷静な判断結論を強く希望します。

    色々議論されておりますが、とにかく住民説明及びコンセンサスが圧倒的に現時点において不足しています。このまま総会に突っ込むと住民が割れてしまい、直近及び将来に禍根を残してしまいますから…

  • #2

    鈴木寿一郎 (金曜日, 12 5月 2017 17:35)

    追記
    執行部のみなさま
    課題提起及び三井より200万円の減額を引き出せた事で十分な貢献だと思います。
    どうか今回は、廃案決議にてお願い申し上げます。


  • #3

    akio nami c (木曜日, 08 6月 2017 20:58)

    長文のご意見ですが、失礼ながら大変皮相的で賛成できません。もう少し内容のある重厚なご見解をお願いします。