「管理会社変更についての住民説明会開催」を要請します

投稿者  管理会社変更を考える会

                                                   投稿日:平成29年5月7日

 

管理組合役員の皆さまにおいては、管理会社の変更についてかように短期間に作業され、ここまで
こぎ着けたことに敬意を持って感謝しております。 現時点(5月7日)では、4月23日の臨時合同会議において「管理会社をレーベンコミュニテイに変更
する」ことが決定され、5月14日の合同会議において、他の議案とともに来る6月の管理組合総会
議案として正式に決定されるものと理解しております。 また、この臨時合同会議の詳細な議事録も近々発行されることを期待しております。 ところで、4月15日の「管理会社見直しに関する住民説明会」への出席者は150名弱、さらにホーム
ページにて動画を見られた方も数十名と、現時点にて本件についてある程度の内容を理解されて
いる方は住民の2割程度と推察しております。 本件は確かに目先のコストダウン効果は期待できそうですが、永いスパンでみると、結果次第では
今まで35年掛けて培ってきたこの「パークシティ溝の口」の資産価値を棄損する恐れがあるのでは
ないでしょうか。 このような重要な議案を紙面のみの説明によって理解し、総会で投票・決議せよというのはいささか
無理があると考えられます。もっといろいろ聞いて、自分で考え慎重に決めたいという方が多数
おられると推察しております。 つきましては、総会議案書配布にあわせ本件に関する「住民への説明会開催」を管理組合役員および
執行部に要請いたします。 この説明会にあっては、 1)管理会社変更を検討するに至った経緯 2)見積もり取得にあたっての資料および作業、期間 3)合見積を要請した管理会社の選定方法およびその結果 4)変更先決定に際しての調査および検討項目(とくにメリット・デメリットの比較)と結果。結果を
出すまでのプロセス。 5)今後の管理会社変更実施の方針および体制 とくに以前のアンケートで多くの方が示された「同じサービスで……」の担保方針および体制 などについて、判りやすく説明を頂くとともに、充分な質疑応答と討議の時間を頂きたいと考えて
おります。 また、この説明会は賛成・反対の意見を聞く唯一の機会となりますので、「てくのかわさき」の
大会議室など一同が会することができる会場で、できるだけ大勢の方々が参加できるよう複数日に
開催して頂くことを要請いたします。 これまでも大規模修繕計画実施決議などについては同様な説明会が何度も丁寧に行われ、総会決議に
あたって住民の十分な理解が得られたと記憶しています。今回のこの議案はそれに匹敵するあるいは
それ以上の重さをもっていると考えております。 この件に関して合同会議にて議論し、開催の可否を速やかに紙面およびホームページにて公表される
ようお願いします。 【管理会社変更を考える会】 桜井良雄 (平成26,27年度理事長) 村本顕一 (平成25年度理事長) 宮下 暁 (平成24年度理事長) 鈴木寿一郎 (平成23年度理事長) 有志一同

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コメント: 6
  • #1

    JM (火曜日, 09 5月 2017 12:09)

    見積業者への損害賠償???
    臨時合同会議議事録を拝読しましたが、下記
    修正動議)
    「本日の議案を廃案にするというもの。廃案にした場合は2社に賠償請求された際の費用支払いも含める。」
    賛成:3、 反対:19、 棄権:5

    という記述がありました、見積もりを取っただけの業者に損害賠償というのは通常ビジネス社会ではあり得ません。もしそういう約束をしたのなら大きなミステイクです。
    また、そういう脅し的な手法で会議の賛否を問うというやり方は圧政というか
    完全な独裁ミスリードで、現在の合同会議は信用しがたいです。

  • #2

    NT (火曜日, 09 5月 2017 15:31)

    「管理会社変更を考える会」のご提案に賛成します。また、この案件は「管理規約」第133条第2項第2号に該当する重要案件と思考します。

  • #3

    JM (水曜日, 10 5月 2017 11:38)

    議事録を読んで

    全体意思決定の流れが、色々苦労したきたので自己正当化になっていると感じます。
    客観性と、なにより住民への説明責任が欠けていると思いました。

    理事長および執行部への質問として

    0. そもそも修繕含めて将来積立金不足課題が出発点だったとおもうのですが
    その金額予測含めて説明明示していただきたい、議論が三井のサービスが悪いとすり替わってきていませんか?

    1. 住民アンケートの曲解資料
    どうして生データ(7~8割現状維持)をあそこまで捻じ曲げる必要があったのでしょうか?

    2. 見積もり参加二社に対する 「損害賠償」??

    1) 二社に本当に損害賠償を約束したのでしょうか?
    2) 流石に1)を約束していない前提で、、「損害賠償も有りうる」という脅し的な 賛否をとったのはなぜでしょうか?

    ペーパを拝見するに ここはとても重要なポイントで、最初の賛否では 10票で三井レジが一番であったにも
    関わらず、会議内、上記のような圧力的な行為(虚偽?)で、賛否投票が変わったのだとしたら、、、、
    大問題だと思います。

    全体的に、管理会社を変える(なぜか?理由わかりませんし、なぜ今なのでしょうか?)という前提的な強い意志が
    感じられました。

    ※圧政的な合同会議の雰囲気の中、廃案動議を出された気概のある役員の方に敬意を表するとともに
     大いに賛同致します!

  • #4

    A.M. (土曜日, 13 5月 2017 09:57)

    なんとか理解しようと臨時合同会議の議事録と詳細資料を懸命に読み込んでいます。しかしながら、やはりこれだけでは判らないところが多々あります。
    例えば②3管理会社の比較表の中の「修繕委員会寄与分」で三井は空欄でレーベンは「・算入せず。自社ですべて行う試算」となっています。これはレーベン自身が修繕計画立案・実行するので、修繕委員会は不要と言っているのでしょうか? だとすると、今まで多大な功績のあった修繕委員会を蔑ろにしかねない、看過できない重要な管理会社のポリシーです。

    もし、説明会が開催されないとしたら、上記のようなこと等を住民は質問し、その回答を吟味し、討議する機会も持てません。だとしたら、今まで大規模修繕など重要事項の決定・実行には事前に丁寧な説明を繰り返し、「住民の合意形成」をしてから、総会議案化するというパーク・コミュニテイの大切にして受け継いで来たことを無視した由々しきことです。ある意味、パークの民主主義の危機と言えるのではないでしょうか。

    先の説明会はあくまで「管理会社の説明」であって、なぜ・どのようにしてレーベンを選んだのか、可決後の移行はどのようにするのかなど、今回配布の資料だけではとうてい理解できません。

    5月14日の合同会議メンバーにはこの点を良く考えて頂き、説明会の開催を議論・決定するようお願いします。

  • #5

    A.M. (木曜日, 18 5月 2017 11:25)

    議事録速報で説明会が開催されることを知りました。出席された役員のご英断に感謝します。

    執行部の方にお願いします。
    合同会議でこの投稿への回答が紙面で配布されたそうですが、それをここに掲載して貰えないでしょうか。ネット上で質問したものはネット上でも公開してくれないと、ここを見ている読者にはどのような回答がなされたか判りません。

    ぜひ、回答をここに掲載するようお願いします。

    もっと、オープンに議論や意見交換ができることを切に望みます。

  • #6

    管理組合 広報分科会 (土曜日, 20 5月 2017 00:13)

    管理会社変更を考える会 のみなさま

    本件につきまして回答いたします。

    なお、本投書は5/14 第11回合同会議に下記内容で理事長より配布された
    内容に対しての回答文書で、第11回合同会議議事録にも掲載されます。

    ≪投書≫
    --------------------------------------------------------------------------------
    1.管理会社の変更について、短期間に作業し、ここまでこぎ着けたことに敬意を持って、感謝する。
    2.4月15日の住民説明会への出席者は150名弱、ホームページで見た人も数十人。内容を理解している住民の割合は2割と推察する。
    3.目先のコストダウンは期待できそうだが、35年掛けて培ってきたパークシティの資産価値を棄損する恐れがある
    4.重要な議案を紙面の説明だけで理解し、総会で議決せよ、というのは無理なので、住民説明会を開くべきだ。
    --------------------------------------------------------------------------------

    ≪回答≫
    1.管理会社に対する不満は毎年の総会で種々表明されてきました。内輪もめするような問題ではありません。これまでも「相見積りも取らずに、1億円もの管理委託費を払うのか」と問題が提起された総会がありました。投書の「管理会社変更を考える会」のメンバーからも別の総会で、「他の議題よりも、管理会社に関する議論を大いにやるべきだ」との意見が出ていました。管理会社検討の議論は急に始まった訳ではなく、継続されてきた問題だと考えます。パークシティ新川崎でも平成25-26年に管理会社の見直しが行われましたが、見直し日程はほとんど同じです。管理会社との接触を当管理組合がネットで進めたのに対し、新川崎では新聞広告で始めた点が違います。

    2.広報に関しては、5年前に合同会議議事録の全戸配布を止めたことが、執行部の動きについて周知徹底を欠く大きな原因となっています。本年度は1ページの速報版を始め、「詳しく読みたい方は管理センターに連絡を」とも呼び掛けています。全戸配布の停止が「内容を理解している住民が少ない」状況を生み出したことを見直すべきだと思います。
      4月15日の住民説明会については、23日の臨時合同会議議事録に加え、詳しい報告を全戸配布しました。なお、次年度から議事録の全戸配布を復活させるため、その費用を予算案に組んであります。

    3.管理会社を替えた程度で「資産価値を棄損する恐れ」があるでしょうか。溝ノ口にある大手不動産仲介の4店に電話で、最寄りの1店には出向き、尋ねたところ、「中古マンションの売買と管理会社の名前には何の関係もない」との確認が得られています。肝心なのは、「ブランドではなく、管理がしっかりしているかどうかだ」と同じ回答でした。現に、新築マンションの売り出し広告には管理会社名が必ず記載されているが、中古マンションの広告には入っていません。
      マンションの資産価値は建物自体と利便性(駅・役所・病院・学校・店などが近くにあるか)に100%近く左右されます。最後の店は「管理費・積立金の支払い状況、修繕履歴、長期修繕計画を管理会社がきちんと出させるかどうかだ。難しい面はあるが、管理会社の収入源の1つなので、サボるはずがない」と教えてくれました。

    4.住民説明会は4月15日に午前・午後と2回行いました。大規模修繕の住民説明会が修繕委員会での議論、合同会議での決定を経た1社からのものであったのに対し、今回は競合3社との質疑応答、アンケートも実施しました。その結果を受けて、臨時合同会議の議事録や関係資料を全戸配布しました。じっくり読んで頂き、管理会社と正常な関係を築き、委託費を下げるには何をすべきか、ともに考えていこうではありませんか。


    今回の相見積りにより、契約仕様通りに作業が実施されていない項目の存在や、エレベーターの保守など外注先が同一業者であっても、価格が異なることなどが明るみに出ました。管理会社がどこになるにしても、契約通りにきちんと作業しているかなどを検証していく必要がある、と思います。