「管理会社見直しに関する 意見及び提案」 拙速と考えます!

投稿者 鈴木寿一郎 E1312                投稿日:平成29年4月18日

                                   掲載日:平成29年4月20日

 

課題問題として

 

1.    三井レジ以外の候補二社のクオリティ及び信頼度が低すぎる。

二社が管理するマンションのヒアリングも出来ていないしリスク分析が全く不十分。

 

日本ハウズイングは過去に管理組合財産の着服の不祥事で国交省から2度も監督処分を受けていて、コンプライアンスに問題あり。また、レーベンコミュニテイは1000戸以上の大規模マンションの管理実績がなく、規模が大きく建屋や三井との権利関係が複雑なパークの管理が任せられるか不安。

 

既存三井レジの30年超のノウハウ及び親会社の所有分の関係から、現状候補会社の質および数が揃わない。有力な管理会社候補が立候補できる公平な環境を構築することがまずは必須優先作業。

 

2.    住民コンセンサスが圧倒的に不十分

説明会でもかなりの反対者、意見者も居ましたし、私の周辺も基本現提案の他二社では選択出来ないという意見が多いです。このまま進展すると住民が北米トランプ・ヒラリーのように二分され資産価値全体が低下する危惧があります。

 

3.    執行部 検討グル―プの勇み足(ご苦労はリスペクトしております)

管理会社変更誘導的な住民アンケートからの恣意的な説明会資料、

アリバイづくり的な印象の説明会、
「検討を重ねてきたし2000万の減額をなんとか早急に達成したい」という意思が感じられました。


その想いを否定するものではありませんが、2000万の減額差額は本当に達成可能でしょうか。現に三井は200万円/年の減額を提案しており、また日本ハウジングでは長期修繕計画作成に関する初期費用(100万円?)が管理委託費外になることもこの説明会で明らかなりました。

実行段階で詳細仕様や要件定義を煮詰めると、それは見積もり仕様には入っていなかったので、追加費用が必要となって委託費が膨らむ可能性も大いにあります。会社の中では良くあることです。

リスク管理、候補社のリサーチ、優良候補社の応募環境整備等俯瞰的、冷静に考えてほしいと思います。金額だけの問題ではありません。
 

 

以上 の課題問題から、いろいろ時間をかけて作業検討が必要であり、現段階では

「拙速すぎます」

 

※説明会で理事長から「時間をかけても同じだ」という発言がありましたが、大きな間違いでミスリードだと思います、また三井不動産と三井レジは別会社で関係ないという発言もありましたが、資本の論理は存在します、優良候補社が提案してこない最大の理由だとも思います。

 

○提案としては、管理会社変更を検討することは反対ではありません。一年~最大二年かけて管理会社検討委員会という専門委員会を設立して上記不足リサーチ作業および公正かつ優良なコンペ環境を整え、住民コンセンサスをそれなりに取ったうえで総会決議にかけるべきと考えます。 マンション管理士資格をお持ちの前理事長他知見者も多数おりますし。

 

×仮に、執行部の進め方通りでとても不安な二社のいずれかに変更した場合の最低条件は、現執行部および検討委員会メンバーは、さまざまな問題トラブルが発生すると思うので、少なくとも変更後一年間は役員を務めるべきです。「決めたので、あとはよろしく」ではあまりに無責任ですし、住民間の大きなトラブルに発生する可能性が大きいです。

 

以上 良識ある住民のみなさま、よろしくお願い申し上げます、この問題は、生活に直結し、また資産価値にも影響を与えるので、いつものようにさらっと読んで内容を把握しないままに議長への委任状は提出しないで欲しいと思います。

 

合同委員会等でもこれらの提案に対し、もう一度慎重に議論をお願いします

 

 

 

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コメント: 14
  • #1

    YU (木曜日, 20 4月 2017 21:46)

    鈴木様のご意見、とても参考になりました!
    私も全くの同感です。
    お金だけの問題ではありませんし、色々な角度からみて検討していただきたいと思います。

  • #2

    一住民 (金曜日, 21 4月 2017 11:08)

    *資産価値を落とさないでください*
    当パークシティの資産価値は周辺マンションに比べ高い評価を得ています。「マンションは管理を買え!」と言われております。対外的には三井の物件を三井が管理していることが高い評価につながっているのでしょう。三井の管理が満足ではありませんが、あまり世間的に評判がいいとは言えない管理会社に変ることで資産価値が落ちると囁かれています。年間2000万円の管理費節約で、各一戸の資産価値が何百万か低下することも考えられます。目先の管理費だけ考えて管理会社を決めることは危険です
    にすればわずかながくですが

  • #3

    A.M. (金曜日, 21 4月 2017 13:20)

    三井には多いに不満があります。といって問題のある日本ハウズイングと大規模経験のないレーベンでは選びようがありません。三井との関係を切らないと有望な他社の見積もりが取れないという説明でした。それなら、今年度は三井を止めて管理会社を替えるという決議をしたらいかがでしょうか? 来年度にそれを前提にじっくりと他社の見積もり・調査(現地のヒアリング等)をしてから、委託先を決めるのが、常識的なやり方と思います。現時点での無茶な選択を住民に強いるようなことはして欲しくありません。

  • #4

    楽書太郎 (金曜日, 21 4月 2017 16:32)



    鈴木さんのご意見は、説明会当日に宮下さんや桜井さんの発言された意見を要約された内容と思いますが、あらためて読むと、三井のままか他社に変えるか、との理事会からの問題提起に対し、第3の選択肢が提起されているように思います。つまり、時間をかけ、住民コンセンサスをとり、必要であれば三井に劣らぬ優良管理会社に変える、という提案をされていると思います。
    現理事会が巻き起こした議論にこのような提案がされることは素晴らしいことだと思います。ただし、この提案はいささか未成熟なようで、いくつかの疑問があります。

    疑問①:どなたが推進されますか?
     提案はするけど実行は理事会で、というのでは無責任と思います。提案された方々が自ら手を挙げられ、推進すべきと考えます。

    疑問②:管理会社を変えるのか、変えないのか?
     鈴木さん等の提案は管理会社を変えるかどうかの方向性がはっきりしていません。現理事会から管理会社を変えるかどうかを迫られた後から言い出すにしては、のんびりしすぎていませんか?他人事にも聞こえます。
     本件に関して具体的な提案がなかった過去数年間を考えるに、鈴木さん等の提案は管理会社を変えないための方便にも聞こえる、というのは言いすぎでしょうか?

    疑問③:優良候補社が応募して来る保証がない
     「優良候補社の応募環境整備」などできるのですか?誰がするのですか?
     現理事会の体当たりで判明した優良候補社が応募してこない理由をつぶせば応募される「はず」だ、と主張されているだけで、それで十分との根拠をお持ちではないですよね。他人の褌で最後まで相撲を取りきれると思わないほうが良いのでは?
     数年後に「あの時に変えておけば良かった」と後悔することにならなきゃいいけど、、、

     来る総会で理事会は、管理会社変更を提案してくるはずです。それは理事会の住民への問題提起として正しいと思います。なかな迫力のある提案です。私は現時点では変更の可否が判断できていませんが、総会までには一住民としての判断を明確にするつもりです。
     鈴木さん等の提案が総会までに完成度を高め、真の第3の選択肢に成長するのであれば大歓迎です。是非、理事会の迫力ある提案に負けない、選ぶに足る一人前の提案に成長させて頂きたいです。


  • #5

    鈴木 (金曜日, 21 4月 2017 16:33)

    現時点での無茶な選択、ですか?
    今年度三井をやめるとして、それはいいとしても、日本ハウジングとレーベンが無茶な管理会社と決めつける、その上から目線の発想はどこから来るのでしょうか? 
    やはり、規模や世間的有名企業がいいですよね、でも三井不動産の孫会社にしてこの体たらくです。 大手デベロッパーは自社のマンションは自動的に子会社が管理しますから、そういう管理子会社は競争原理がはたらかず、結果として管理組合をないがしろにすることになる、とタワー&パークスの方から聞きました。今度、住友不動産レジデンシャルサービスを替えると聞いています。似たようなものなら、少しでも安い方が良くないですか? 三井はすぐに替えるべきです。

  • #6

    説明会に参加した昔からの住民 (土曜日, 22 4月 2017 11:39)

    皆さん、大事なことを決める時には、判断材料として色々な情報が必要なのでは?
    この判断材料の一つとしてですが、是非、以下のウェブページを見て下さい。
    https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id34a_8.php
    マンション管理会社の2016年の満足度調査の結果です。 このウェブページ掲載の各表を
    クリックして拡大して見て下さい。 詳細な評価項目が分かります。 
    抜粋すると、

    【全体ランキング】 
     3位  三井不動産レジデンシャルサービス
    19位  日本ハウズイング
    23位  レーベンコミュニティ 

    【理事会経験者のみのランキング】 
     8位  三井不動産レジデンシャルサービス
    15位  レーベンコミュニティ
    16位  日本ハウズイング

    また、以下の記述もありました。
    コストに関しては、理事経験者も未経験者も「管理費が安い[経験者5%、未経験者8%]」より、「サービスの質(その分費用が高くてもいい)[経験者11%、未経験者12%]」 と回答した人が多く、
    質がコストより重視されていることが分かった。

    「三井不動産レジデンシャルサービス」の世間での評価が高いのに、何故、当マンションでは、
    「三井不動産レジデンシャルサービスを変えろ!」 との声が あるのでしょうか? 不思議です。 

    「管理費が年間2000万円安くなる」 と仰いますが、1住戸当り、月額 1500円程度、安く
    なるということです。 そのために、世間で評価の高い「三井不動産レジデンシャルサービス」を、
    評価の低い「日本ハウズイング 」 や 「レーベンコミュニティ」 に変えてしまうのは大反対
    です! 資産価値も下がります!!  もった、広い視野に立った「バランス感覚」が欲しいです。ちなみに、当方は、「三井不動産レジデンシャルサービス」の回し者でも、縁故者でもありません(笑)。 ただの、昔からの住民です。

    勿論、「管理会社」を変えるのも一つの選択肢ですが、その場合でも、評価の高い管理会社から候補を選ぶべきです。 何を そんなに あせって いるのでしょうか? 来年度に引き継いで、じっくりと知恵を絞って検討しても良いではありませんか。

  • #7

    楽書太郎 (土曜日, 22 4月 2017 15:17)



    「説明会に参加した昔からの住民」さんが引用されているサイトは、「パーク悠々漫歩」の宮下さんの投書「Vol.35 管理委託費の削減について思うこと」に桜井さんがコメントして紹介されていたサイトですよね。わたしも見ました。で、このランキングはおかしいな、と思いました。
    ・東急コミュニティーが62.6で12位、それに対して三井不動産RSが69.4で3位

    世の中で評判の良い東急コミュニティーがこのランキングなのはおかしいですね。三井と逆転していてもおかしくないはずですよ。
    サンプリングに偏りがあるのではないかとか、木を見て森を見ずの評価ではないかとか、いろいろ想像してしまいます。
    「住まいサーフィン」でググると、「どこまで信じられるか」みたいな検索結果が並ぶランキングサイトではありますが、インターネットに出回っているランキングを信じるかは自己責任とされています。ランキングに惑わされずに、目の前に提供されているサービスを評価しましょう。

    といっても2社のサービスは目の前にないので、どうしてもランキングとか、気になっちゃいますよね。
    ちなみに、日本ハウズイングは60.4で、東急コミュニティーと2.4差で健闘している?(笑)

    先日の説明会中に修繕委員会の方が「三井がしっかりしていたら、修繕委員会など必要なかったはず」と発言されていました。
    また昨年の長期修繕計画説明会では、数年ぶりに長期修繕計画をまとめたら億円単位の大赤字になることがわかっちゃいました、という話は皆さんご存知のことと思います。(長期修繕計画策定については毎年三井に委託費を支払っていたはずです・・・???)

    修繕に関する三井のクオリティは低い、と思います。また、植栽に関しては別に出ている投書を見て、三井は禄でもないことをしでかしてくれているな、と単純に思いました。日常活動で一番目のつく清掃がクオリティを保っているのは幸いなことですね。でもそれは当然のことではありませんか?清掃まで「いかがなものか」なクオリティだったら、三井を選択する理由はなくなってしまいますよね。
    もの知らずの私に、どなたか、三井のサービスでgoodと言えるものは何かを教えていただきたいです。

    私は、三井と2社を次のように評価しています。
    ・三井:ブランド高い、クオリティ低い、金高い
    ・2社:ブランド低い、クオリティ?、金安い

    三井のブランドは高いですが、2000万円の差とまだ見ぬクオリティに期待して、2社の方を思わずポチりそうになる私が怖い、といったところです。
    総会まで皆で悩んで楽しみましょう。


  • #8

    鈴木 (土曜日, 22 4月 2017 15:53)

    複数のコメントありがとうございます。

    一つ言える事は、不満が存在しつつも35年続いてきたのて、一年くらい じっくりと検討した方が良いと思います、
    私が憂うのは、このまま総会に突入すると住民が割れてしまい風評含めて資産価値が下落する事です。

  • #9

    NT (日曜日, 23 4月 2017 09:24)

    管理会社の変更について役員のご苦労を多とするものですが、パークが30数年を経過してもなお資産価値が維持されているのは、修繕委員の方々と建物を熟知している三井不動産とのタッグの賜物と思います。管理費比較の他に、サービスの質も重要です。管理センターに関わる人数、社員構成(正社員、派遣社員、時給社員など)、外部委託先の質なども重要と思います。マンション管理士資格をお持ちの方を中心に専門委員会を設け、更に検討する提案に賛成します。
    植栽間伐問題のように住民間闘争に発展しないよう、住民のコンセンサスを得る提案をして頂きたいと考えます。

  • #10

    楽書太郎 (日曜日, 23 4月 2017 12:11)


    現状を考えるに、理事会は管理会社変更案を総会に提出すべきと考えます。
    なぜなら、外部の2社から実際に見積りをとった上、先日の説明会では変更はNoとの答えが出ておらず、管理会社変更はやめましたと言えない状況だからです。理事会は2社から1社を選んで、総会に変更案を出すべきです。対外的道義的な約束として。

    一方総会までに、鈴木さんのご提案が選択に足る現実的な提案にまで肉付きされたなら、変更案YesNoに加えて検討いたしたいと思います。よろしく。

  • #11

    鈴木寿一郎 (日曜日, 23 4月 2017 12:39)

    楽書太郎さんへの返信です。

    1、誰が推進するか?
    次期理事長及び、直近過去理事長経験者四名
    マンション管理士桜井さん、村本さん、宮下さん、鈴木、and修繕委員会含め有志が良いと思います。
    ※皆さんの了承は、現時点で取っておりません。
    2以下含めて
    管理会社業務を理解していない住民もいるので、そこを整理し、またきちんとした改善要求を三井レジにしてあと一年間は、下記時間稼ぎ含めて委託する、

    一方で、三井レジ及び本体所有権者に、しっかり交渉して、上記改善状況を見つつ、公正なコンペを約束させる、その間に推進検討委員会が、競合社調査リサーチを進める
    と言う考え方です。

    今回、とても良くないと思うのは、現執行部が、私が問題提起している 決めたあとは来期関わらないと言う無責任の姿勢と、やはり捻じ曲げたアンケートでしょう。
    反対者が、移行含めてトラブル処理などモチベーションが存在するとは思えませんし、これは大問題です、仮に変更して進めるなら少なくとも一年間は、現推進派が引き受けてもらわないと混乱すると思います!

    私三井保護派?と言う誤解があるといけませんので、以下
    過去理事長時代、不満があったので三井レジに社長を出せと電話した事も有りますし、当時の居眠り所長は、とんでも無いと三井レジ史上最低最悪の評価を提出し、今でもその最低点は破られないレコードだと思います。


    以上スマホからの打ち込みのため、文章乱雑かと、申し訳有りません。取り急ぎ

  • #12

    説明会に参加した昔からの住民 (日曜日, 23 4月 2017 18:15)

    鈴木寿一郎さんの御提案に賛成です。
     
    要は、変更検討を継続、もう一年かけて、もっと信頼出来そうな候補会社から選ぶようにすべきです。 あせる必要は、ありません。 「三井が降りないなら他の大手が入札して来ない」 と心配される方がいらっしゃるようですが、皆さんの知恵を絞れば、やり方は色々と見つかるかと。 

    「楽書太郎さんのコメント(#10)」へのコメントです。
    「対外的道義的な約束として」と仰いますが、お気遣い無用です。
    営業活動の一環として応札したのですから、客先の都合で、話自体がなくなったとしても文句は言えません。 「商談ロスト(競り負けた)」ではなく、「商談消滅」となっただけです。 よくある話でしょ? また次の機会があれば、応札すれば良いだけの話です。

    「楽書太郎さんのコメント(#7)」へのコメントです。
    仰る通り、こうした「ランキング情報」は、サンプルベースにも依るでしょう。
    また、管理会社の評価は、担当のフロントマネジャーの資質・能力に依るところが大きいのではないですか? そのため、個々人からの評価にブレはあるでしょう。
    大事なことは、こうした「ランキング情報」も、「資産価値(つまり市場価値)」に影響するということです。

    ところで、「日本ハウズイング」の評判をネットで調べられましたか?
    こうした「書き込み」は、「眉に唾つけて」読まなければいけないのは勿論ですが、それにしても、ひど過ぎます。 餌の「安い管理費」に だまされたら ダメだ! のようです。 一度、ざっと、目を通されたら如何でしょうか? 皆さんも、どうぞ。

    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46000/
    https://community.house.goo.ne.jp/bbs/thread/25844/
    http://www.sutekicookan.com/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E3%83%8F%E3%82%A6%E3%82%BA%E3%82%A4%E3%83%B3%E3%82%B0

    以上です。

  • #13

    鈴木寿一郎 (月曜日, 24 4月 2017 15:26)

    昨日、執行部は「レーベンコミュニティ」に決めたようですね、
    大規模できるのか? 他管理マンション検証とリスクリサーチが必要かと思います。
    総会決議にかける前に、もう一度住民アンケートを実施すべきでは?

    120歩譲って、住民の意向でもし移行するのならば、現執行部が移行作業 トラブル含めて責任を持つことが必須だと思います。

    以上

  • #14

    説明会に参加した昔からの住民 (水曜日, 26 4月 2017 18:34)

    鈴木寿一郎さんが仰る「アンケート再実施」も必要ですが、もしも「管理会社の変更」を総会にかけるのなら、「何故、その管理会社を選ぶのか」の説明会を、至急、総会前に開催して、住民の理解を得ることが必須です。 これは、住民からの信託を受けて活動している理事会や役員としての最低限の義務です。 また、住民説明会の結果を踏まえて、総会の議案書を作成するのが本来のやり方です。 議案書印刷が間に合わなくなる ということでしたら、この議案だけ、追加別冊として後から配布すれば宜しいでしょう。

    大規模修繕工事の1回目(A工事~C工事)に、三井系ではない建装工業を初めて選ぶ際も、選定の経緯と理由が、複数の応札会社の「面談レビューに基づく詳細比較評価表」も含めて、説明会にて住民に説明されました。

    今回の唐突な「管理会社の変更検討」に加え、「何故、その管理会社を選ぶのか」の十分な説明も無いのなら、「説明責任」を果たしていないことになります。 また、住民に十分な変更に関する説明も無しに変更した管理会社が、問題を起こしたら、場合によっては、住民に対する背任行為として訴えられる可能性もあるのではないですか?

    「これらの2社の管理会社しか応札してくれなかったので、ここから選ぶしかない」、「日本ハウズイングは、不祥事を何回か起こしているそうだから、レーベンコミュニティにしよう」となったのではないでしょうか? もしも、そうなら、「言語道断」です!! 

    「パークシティ溝の口」のハード面(建物と維持システムの構造)とソフト面(期待サービスレベルと住民気質)の両方に不慣れな、これら候補2社のどちらが新管理会社になっても(特に大規模マンションの経験が無いか極めて乏しいレーベンコミュニティ)、管理組合役員の方々が手取り足取り面倒を見る必要がありますが、もし、この内の1社に変更するのなら、変更を提案された役員の方々は、引き続き管理組合役員として、責任を持って面倒を見られるのですよね? ここは、念を押す必要があります。 面倒を見ることが必要なことは承知の上で、自信を持って変更されるのでしょうから、引き続き役員に留まって、しっかりと面倒を見て下さい と云うことです。

    ちなみに、説明会での小生の「レーベンコミュニティ」の評価は最低でした。
    小規模なマンションしか管理業務実績がないようですし、フロントマネジャーにパート社員を用いると言っていたかと。 説明会での資料内容も「理事会のお手伝い」の話が主で、いかにも「小規模マンションの管理しかやったことがない管理会社」との印象です。
    「管理員研修」をアピールしていましたが、「管理員研修」など「当たり前」の話です。 それを わざわざアピールするとは、よほど、レベルの低い管理会社ではないですか?
    「パークシティ溝の口」には、ふさわしくありません。 わざわざ、資産価値が下がる恐れのあることをしないで下さい と云うことです。

    以上です。