Vol.35 管理委託費の削減について思うこと

                                                       掲載 2017.04.04

  先日、パークの住民の方とお話していて聞いたのですが、管理組合では管理委託費の削減を目指して、パークの現在の管理会社を他の会社へ変更することを含めた案を検討中なのだそうですね。それも今期中(6月まで)に結論を出すように急いでいるとの事。

  掲示板の第8回合同会議議事録(今年の2月の分)を見ると、確かに1ページ目から3ページ目にかけて「承認事項」として、4月に住民説明会、5月に合同会議で委託先1社を選定、6月の総会に議案として提出、と記されています。

 

 この原稿を書いている私も、昨年末に「管理会社についてのアンケート」が実施されたことは知っていましたが、今度の夏の総会で決着をつけるという早さで、この問題の審議が進められるとは思っていませんでした。この原稿を読んでくださっている皆様はご存知でしたか?

 

 

   管理会社の変更を検討する理由は、管理委託費を削減し、将来的な管理費の増額を避けたいという事情があると思われますし、さらには長期的な大規模修繕計画をこなしていくために積立金会計が厳しい状況にあるということも影響しているのかもしれません。

 これらの理由は、あながち分からない話でもないとは思うものの、それでもアンケートから半年程度の短期間で、結論を出せるような単純な問題であるとは率直に言って思えません。

 

 管理組合は、管理委託費の見積もりを3社から取って、管理会社選定の材料にするようです。先ほどの議事録には「委託費の切り下げとサービスの向上が狙い」と書かれているのですが、これは普通に考えれば二律背反であり、管理委託費を切り下げれば、それなりにサービスの質も低下することは当然です。

 パークの現在の状況が、このままでは管理費の増額が避けられないほどの差し迫った状況にあるのであれば、先ずはその苦しい状況を全住民にはっきりと説明することが、管理組合の大事な仕事だと思います。その上で、委託費をどのくらいの水準にしたいのか、管理組合としてある程度の目標値をもつ必要があります。

   さらに、現在の管理委託契約の中身を丁寧に検討して、減らせる項目や私達住民でできることはないのか等について住民全員で論を尽くし、管理会社とも話し合いを詰めるべきと考えます。

そうした検討手順を経た上で、管理会社の変更も1つの方法として候補に挙がってくるのではないでしょうか。

 

 こうした問題を検討するには時間がかかります。逆に言えば、時間をかけて検討する価値のある問題だと言えると思います。住民間の論議を深めることで、パークの現状についての認識が広く共有できるからです。現在の管理組合の役員さんの中には、一生懸命やっていらっしゃる方々が数多くいらっしゃることは十分承知しつつも、この件に関しては全体の進め方の印象として、どうしても「性急」と感じてしまうのは私だけでしょうか(議事録にも「少し強引ではないか」との意見が記載されています)。急ぎ過ぎで消化不良の結論を出して、混乱を招くことだけは避けたいものです。

 

 良識あるパーク住民と管理組合が、「管理委託費の削減」イコール「安い管理会社への変更」という安易な流れに乗ってしまうことは、あり得ないとは思いますが、皆さん4月の住民説明会には是非参加しましょう!!!

 

 住民説明会の日程は、 4月15日(土)午前9時~から12時と午後2時~5時 (2回開催)

 会場は、E棟集会室です。

以上

 

                                       宮下 暁 

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コメント: 9
  • #1

    桜井 良雄 (水曜日, 05 4月 2017 09:20)

    このような居住者からみた「管理会社満足度ランキング」もあります。
    今回合い見積もりを取った2社は、満足度・推奨度ともに平均値以下の評価なのです。サービス品質を担保できるよう、もっと慎重に議論する必要があると思います。
    https://www.sumai-surfin.com/enquete_result/id34a_8.php

  • #2

    saito A棟 (金曜日, 07 4月 2017 00:34)

    説明会の資料が配付されました。どうも合点がいかないのが、昨年末に実施されたアンケートの結果をもう一度見てみると、現行の仕事ぶりに関してはどの項目も満足と普通を足すと70%から80%に達しています。この結果から見ると住民はそれほど管理会社の変更を要求しているとは思えません。なのに今回の資料ではその部分には触れられず、アンケートの結果として、「サービスは変わらず管理費が安くされれば管理会社を変えて良いか」という項目の%だけが出されています。何か意図的な方向付けを感じます。管理会社を変えると数年の間は管理組合の役員の仕事が増大すると聞いています。そうしたデメリット面は全く触れられていないのも気になります。今回この案を進めてきた役員が来期もその大きな負担を責任もって引き受けていただけるのでしょうか。そこがしっかりしていないと今後の役員のなり手がいなくなってしまう気がします。そのあたりはどう考えておられるのでしょうか。疑問がいっぱいです。

  • #3

    鈴木寿一郎 (金曜日, 07 4月 2017 15:53)

    投稿もさせていただきましたが、宮下さんのおっしゃるとおりだとおもいます。
    また、見積もり一社の中に管理費着服で国交省から監督処分を2度受けている会社もあると聞き
    とても心配です、生来せっかちなので、管理組合の施策および改革スピードがあまりにも全て
    遅いと言い続けてきましたが、この問題に関しては じっくり時間をかけるべきと考えます。

    15日 不在なので 説明会出席できませんので住民みなさまの良識ある判断をお願いしたと存じます。

  • #4

    鈴木寿一郎 (月曜日, 10 4月 2017 13:05)

    説明会資料拝読しました。

    疑問というか不安に思ったことは

    ・三井レジ以外の二社が 管理費着服で行政から監督処分を受けた会社と資本含めとても小さい会社であり他候補は、無いのでしょうか?

    ・↑saito さんのコメントにもありますが、住民アンケート結果表現が恣意的に思えました。

    ・コスト削減が大きな理由になっていますが、見積もり差額2000万円を1103世帯で割り込む と月額1511円程度です。
    大変な思いと混乱をして約1500円というのは、効果として いかがなものでしょうか?

    ※ 総会提案で、三井レジ以外が選択され場合、親会社の持ち分分で三井は反対するでしょうが、基本住民委任状の数で提案が通ってしまう可能性があるのが、とても不安です。

    評論意見としては(PL/BS)

      高齢者住民は、今後転売転居流通性がとても低いとおもうので 管理費の低コストを望むでしょ
      うし、若年層は流通可能性が高いので 資産価値を上げることを望むと思います。
      極論すれば、管理費値上げして不足修繕分とより良きサービスを享受し資産価値をあげたいと思
      う住民もいると思うので、そのバランスが とても難しいと思います、予見として不安を覚え
      るのは 高齢者だらけの修繕も出来ない、管理サービスも悪い廃墟化住宅を危惧します。

     以上

  • #5

    Sanada (木曜日, 27 4月 2017 15:57)

    月額がわずか1500円、と言い切られる感覚がいかがなものかと思います。鈴木さんは、現役の方らしく、前にも「現役なのでお金には困らないから、サービスの向上を」との投書を拝見しました。
    更に、「高齢者は出ていけ!」と言わんばかりの評論家意見を引用され、言外でそれに賛成されておられるようですが、とても理事長経験者とは思えない発言です。私は当年とって78歳になりますが、とても傷つけられました。年金生活者は出ていけ、と言われた気がします。
    そういえば、皆さん歴代の理事長ばかりですが、パークの未来に何かレガシーを残されたのでしょうか?

  • #6

    HP委員会 (金曜日, 28 4月 2017 08:57)

    Sanadaさんのコメントにイエロー・カードを出します。
    後半は投稿者への「個人的な思い」で、この欄の投稿ルール 「特定の組合員(それと分かる書き方の場合を含め)を誹謗、中傷する投書は対象外とする。」に抵触する恐れがあります。このような書き込みをされると、このサイトが荒れ、挙げ句は「炎上」となってしまいます。また、他の住民の読者に不快感を与え、また、投稿しにくくなってしまいます。
    投稿者への「攻撃」や「揚げ足取り」は慎んで頂き、本来の議論に沿った内容の投稿をお願いします。

  • #7

    NT (日曜日, 07 5月 2017 11:36)

    投書欄の『管理会社見直しに関する意見及び提案』拙速と考えます!」にコメントしましたが再度投稿します。
    管理会社の変更について、現役員さんのご苦労を多とするものですが、パークが30数年を経過してもなお資産価値が維持されているのは、修繕委員の方々と建物を熟知している三井不動産グループとのタッグの賜物と思います。管理費の他に、サービスの質も重要です。管理センターに関わる人数、社員構成(正社員、派遣社員、時給社員など)および外注委託会社の質も重要です。マンション管理士資格をお持ちの方を中心に専門委員会を立上げ、時間をかけて検討すべきと思います。
    植栽間伐(間伐賛成派ですが・・)のように住民間紛争に発展しないよう、時間をかけて専門委員会を中心に検討して頂き、住民のコンセンサスを得る提案をして頂きたいと考えます。

  • #8

    楽書太郎 (日曜日, 25 6月 2017 11:08)


    5/27付けのHP委員会のコメントについて

    このコメントは、HP委員会が投書・投稿等のパークHPに出されたイエロー・カードの撤回を意味するのでしょうか?

    例えば「パーク悠々漫歩・Vol.35 管理委託費の削減について思うこと」中の4/27付けのSanada氏のコメントに対して4/28付けでHP委員会がイエロー・カードを出されています。Sanada氏のコメントは、氏が傷ついたと感じたことから鈴木元理事長に要望を出しているだけで、しごく穏当なものに思われ、イエロー・カードとはいかがなものか、厳しすぎの判断ではないか、と思っておりました。
    おかしな言動があれば、元理事長であっても(だからこそ)おかしな点をおかしいと指摘できるのであれば、当然なことではありますが、結構なことと思います。

    ぜひご回答をお願いします。

  • #9

    楽書太郎 (日曜日, 25 6月 2017 11:10)


    直前のコメントは誤爆でした。
    撤回して、正しい欄にコメントしなおします。
    申し訳ありません。