長期修繕計画説明会・意見交換会レポート (HP委員会編)

長期修繕計画説明会・意見交換会 開催される

平成28年12月13日

HP委員会  

我が家の未来計画に興味津々!

去る1127日に開催された長期修繕計画説明会に出席しました。

パークシティ溝の口を「100年存続させる」を合い言葉に

まずは築60年までの修繕を想定した計画案が修繕分科会から提案されました。

当日2回に分けて開催され、延べ出席住民は150人近くになりました。ことは自分の家の未来図だけに真剣な表情で参加されていました。

会の内容は事前に書面で全戸配布されていたので、皆さんの関心の高さは相当なものと感じられました。出席出来なかった方もお手元に配られた計画案にもう一度目を通してはいかがでしょう。

 

住民の生活スタイル多様化

管理組合修繕分科会からの計画案の説明後、参加した住民との意見交換も行われました。

ここで感じられたのが、それぞれの住民が様々な未来図を持っておられることでした。

(修繕分科会が今後公開するQ&A(問答集)でご確認ください)

それというのも築32年を超した我らパークシティの住民構成が多様化してきたことにあるようです。

 

資産価値と穏やかなくらし

世帯主の年齢分布では60代以上が半数を超えて多いのですが、4050代の世帯主家族も増えているようです。この年代のばらつきが長期の展望に差を付けているのではないでしょうか。 今後の人生設計の中で住居に資産価値を持たせている世代と、このパークを終の棲家ととらえなるべく波風なく穏やかに続くくらしを望む世代、大きくはこの2つの価値を持つ世代に大別されるような気がします。

2010年に行われた全住戸室内の給排水管取り替え工事はとても大規模な修繕工事となり、各家庭での対応も相当な負担がありました。しかしその工事がうまく完了出来たことでパークシティ溝の口の不動産価値は大いに上がったようです。現在に至るも売却の値段が販売当時からほとんど下落していないという驚くべき成果があります。

 住民の多くを占めるとみられる年金生活に入っている高齢世帯では、工事中の体力的な忍耐の問題ばかりでなく修繕積立金の値上げによる経済的負担増はかなり大きな問題となるのかもしれません。

12年ごとの外装工事や6年ごとの鉄部塗装工事については、かなり備蓄の積立金が少なくなることはあってもこれまでの積立金で何とかつないでいけるとの試算はあるようです。

 

新しい課題 窓枠交換と玄関扉交換

今回新たに窓枠アルミサッシを二層ガラスに取り替える工事と、地震対策が必要な玄関ドアの取り替え工事案が修繕分科会から提案されました。これは数年前から管理組合内で検討されてきた課題で、分科会と修繕委員会で数年をかけ大変な労力をかけて試案を作っていただいたものです。

 計画案では全戸一斉取り替えをすると、業者への支払いがかなり割引してもらえそうですが、それでも費用は膨大で一時的に管理組合の修繕費は赤字に陥る可能性があるとのことでした。これを解消するには修繕積立金の値上げが必要になるとのことです。住戸によってばらつきは出るでしょうが、試算では月額5千円ほどの値上げが想定されるとのことです。(割り増し額は棟別や住居形態によってばらつきはある想定)この増額が重い負担になる世帯が出てくるのではと危惧されています。

意見交換会では、窓枠と玄関扉の工事に関しては希望者が自己負担して交換する案が提案されました。何軒かが同時に行い割引してもらうとしても、概算で80万円から100万円の費用がそれぞれの住戸で必要になるとのことです。

積立金の増額の場合では年間6万円、20年で120万円が必要となりますがどちらが負担は軽いのでしょう。あるいは他の方法も探してみるべきでしょうか。

 また棟ごとに窓枠の形態が違っていることがわかってきました。今後詳細な調査をするなかで工事の内容の違いも出てきそうです。課題はまだまだいっぱいありそうです。

 

今後の進展はより多くの住民の話し合いにかかっている

今回は修繕委員会の多大な協力を得て管理組合の修繕分科会から、次の時代への展望計画を立案してもらいました。修繕計画を立てその概算見積を出すためには、専門の知識と緻密な計算が求められるものです。それを仕事の合間やご自身のための大切な時間を割いてまで立案していただいた役員と委員の皆様には、心からの敬意と感謝を表したいと思います。また一分科会だけが動いているのではなく、金銭面もコミュニティー面も総合して管理組合全体が理事長はじめ全役員が努力をされています。

その上で、この長期修繕計画は今動き出したばかりでもあります。今回の説明会&意見交換会では住民皆さんの意見や要望も出ました。

勿論計画自体を不必要とされる方も、逆に早急に対応して欲しいと望まれる方もおり、今のところ住民の意思が一つになってはいません。ここからはどう進んでいくのかは住民一人ひとりの積極的な参加がカギになると思います。

 

     パークと同じ昭和50年代以前に建てられたマンションでは高齢化などにより管理組合が機能不全を起こして適切な長期修繕ができず、建物が老朽しスラム化が起こるのではと業界では懸念され始めています。幸いにもパークにはすばらしい実績のある修繕委員会とこれを支える管理組合そしてそれぞれの決定ができた良好なコミュニテイがあります。建物が古いにもかかわらず価格が発売時以上に維持されているのも、このコミュニテイが高く評価されているからとも言えます。

     逆に建物やインフラがきちっと維持・管理されずに将来の魅力が不透明になると、現役世代の流入が止まり、コミュニテイも衰退していく恐れがあります。こういう視点でみれば今回のサッシ・二重ガラス導入・ドア交換は高齢世代から現役世代につなぐバトンとしての投資と考えられないでしょうか。さらに、単なる修繕積立金アップの話しとして世代間の対立を煽らないよう配慮が必要でしょう。

 

   パークの住民には各分野のエキスパートが多くいらっしゃると聞いています。そうした住民の力を結集し、かつ住民が他人任せにしないで各々がこの問題に取り組めば、我がマンションの未来図に明るい光が差し込むのではないでしょうか。

 

 

 以上、長期修繕計画説明会&意見交換会のレポートでした。HP委員 斉藤