平成28年10月修繕委員会の活動レポートNo.1 「議事録サマリー」

2016.11.18掲載

平成2810

今回は平成28年度第4回修繕委員会議事録のサマリーをご連絡します。

開催日時:平成2810月2日(日)09:15から12:10

参加者 :建物診断センター 澤田 トム設備設計 足立 管理防災センター 宮地

管理組合理事長 大塚 住棟委員長 渡辺 

修繕分科会 占部 岩瀬 曽根 

修繕委員会専門委員 丹保、豊永、池田、杉本、(曽根)、村元、矢野、横山

 

     ホームページ委員会 植松 広報分科会 上市、松浦

 

1.長期修繕計画(長計H27)に係る住民説明会・意見交換会について

  開催日時:1030日(日)第1回14:0016:00 第2回18:3020:30

開催場所:E棟集会室

配布資料:1018日(火)に全戸配布します。併せHPに掲載します。

長計H27の説明資料に加え、管理組合役員向け説明会におけるQ&Aも配布・掲載します。

説明資料並びに議事進行の段取りは占部氏が中心となり取りまとめいただきました。

資料は以下の通り、パーク資産の現状・収支分析・課題提示・ケーススタディなどで構成されており、大変分かりやすい内容となっています。しかし、20ページを超える力作となっておりますので、説明会・意見交換会の前に資料に目を通していただき、建設的なご意見を多数いただけるようご協力のほどお願いします。

なお、澤田コンサルより「マンションの寿命が60年であるという点については、管理組合(=居住者)が100年もたせたいと思えばそのように出来るので、管理組合の考え方に拠るところが大きい」とのコメントがありました。

説明資料の構成

①趣旨:長期修繕計画の目的、説明会・意見交換会の目的

②長計H27の前提条件

③建替えについて

④主要修繕工事について、今回の予測に含まれていない工事について

⑤ケーススタディ:ベースケースを含む3パターン

⑥まとめ

⑦グラフ:ケースごとの積立金収支推移予測

 

2.日常修繕の実施までの流れ(報告・提案・承認)について

合同会議における日常修繕の審議については、管理防災センターからの提案ではなく、

修繕分科会からの提案(実施判断を含む)として取り扱うこととしました。

これまではセンターからの提案を受け、合同会議或いは修繕委員会の調査・承認を経

て、工事を実施することにしていました。しかし、会議・委員会の開催の狭間で緊急

に対応が求められる案件が生じた場合には、後日に報告を行うことで工事を実施して

きたことがありました。また、案件が多数となり、報告が省かれるものが出てきたこ

ともあり、日常修繕の実施までの手続きを当面上記の通りとすることにしました。

 

3.電気設備更新・改修工事(以下 I工事)

  足立コンサルよりI工事計画について、東京電力などからヒアリングをし、928

のI工事小委員会で方向性が固まりつつあり、今月中には工事の概略がまとまる予定

と報告がありました。

小委員会では住棟側の自家発電機のキャパをサイズダウンすることを検討しています。

これには、停電時の今までの対応の仕方を再考する必要もあり、防災防犯分科会に相

談することにしております。

 

4.高層棟外階段及び廊下手摺りGRCパネル支えの鉄部、GRCパネルの塗装について

F工事後の点検を兼ね、高層棟の外階段及び廊下手摺りの鉄部の腐食状況及びGRC

パネルの塗装表面の状況を建装工業と調査しました。

①高層棟外階段GRCパネル支えの鉄部のシール

シールの効果があることが分かりました。しかし、次の大規模修繕工事までシール

がもつかどうか断言できず、経過観察することにしました。

②高層棟外廊下手摺りGRCパネル支えの鉄部のシール

F工事の補償範囲として補修工事を行うという建装工業の提案を受入れます。補修

は手摺り内側だけで、ケレンをした上でシールを貼ります。外側については、急激

に傷むこともないと思われるので経過観察することにしました。

③GRCパネル表面の塗装の膨れ・剥がれ

302箇所の不良があった。このうち285箇所はF工事補償範囲外なので、見積りを

取り補修をします。塗装の上塗りのみを繰り返した結果、経年劣化でこのような不

具合が発生していますので、GRC表面塗装を全面剥離してから新たに塗装しなお

す工事を次回の大規模修繕工事で行うことを検討します。

GRCパネルの交換には3億円もの費用が掛かります。パネルそのものが劣化して

いるわけではないので、素材そのものの交換は不要と考えています。

 

5.B工事の5年点検及びF工事の1年点検スケジュールについて

  1013日(木)から建装工業が両工事の点検の手直し工事を実施します。

  スケジュールなどを掲示板に掲示しますので確認しておいてください。

  D工事(給水給湯管・排水管の改修)の3年点検について

  1024日(月)から点検を行います。

  この手直し工事に併せ、屋外排水桝の不具合(根の侵入)の補修工事を予算の範囲内で来年1月に実施したいと考えています。

 

6.管理センターからの報告などについて

 1) E棟外階段の踏み板交換工事

  センターから工事終了報告に併せ、施工業者から「クラックがあっても崩落することはない」とのコメントがあったと報告がありました。クラックは不安を感じさせるので、表面への対応を今年度の高層棟段板補修予算で対応することにしました。

 

7.床スラブに多数のビスを打ち込むリフォーム工事について

  澤田コンサルより、リフォーム工事によるスラブに対する損傷について「当マンションの床のコンクリート厚は150ミリで、一般的には薄い水準であるので、スラブに損傷を与えることはよいことではない」とのアドバイスがありました。

澤田コンサルにリフォーム細則の検証をしていただくことにしました。

 

修繕委員会は、今後もパーク資産価値の維持・保全に努めて参りますのでよろしくお願い致します。

次回修繕委員会は11月6日(日)915分からA棟会議室で開催を予定しています。