「修繕委員会はどんな活動をしているの?」 修繕委員会インタビュー

         2016.10.20掲載

2016102日 12:3013:40

修繕委員会 丹保、矢野、池田、杉本

  曽根、村元

広報分科会 上市、松浦

HP委員会 植松

 

 普段から熱心に活動されている分科会・専門委員会・団体の現状や「思い」を広報として伝えたいということで、まず、修繕委員会をインタビューさせて頂くことになりました。

  インタビューの前に修繕委員会を傍聴させてもらいました。朝915分から3時間あまり、16名で真剣な討議が行われていました。折しもこの日は数カ月以内に開催される予定の(編注:日程は現在調整中)の長期修繕計画説明会のプレゼン資料が検討されており、非常に興味深く聞かせていただきました。

 

『専有部分まで含めた給排水管工事は画期的だった』

 

植松 今まで苦労したこと、これは重要だったなということは?

杉本 今までは、緊急性の高く、どうしてもやらなければいけない工事について、対処療法的に対応してきました。エレベーター改修工事についても、当時、東芝エレベーターから「3年後には、点検サービスでの部品供給がなくなるので、メンテンナンスできなくなる」と言われ、ぎりぎりのところでやっているのが現状です。

給排水管改修工事も、各住戸の台所の横引き管から水漏れが多発した頃から全体的な検討を始め、給排水管の工事は部屋の中に入っての修理が必要となるので、初めての住民説明会ではかなり大変な思いをしました。一般的に、管理組合は共有部分だけの管理をすれば良いですが、専有部内の給排水管も改修するというケースであり、なかなか情報が集まらず、意見がまとまらなかったこともありましたが、初めてコンサルタントを招き入れて、ようやく実現できました。

   次期大規模修繕工事では、初めてペアガラスという投資的なコンセプトのものをやろうとしています。先程の修繕委員会において、理事長が「日商岩井では経済的な問題からサッシ・ガラスの改修を見送ったらしい」との発言がありましたが、もし、パークシティでサッシ・ガラスの改修ができれば、資産価値に大きな差が生まれます。

 

それぞれの大規模修繕工事で大変なことはいろいろありましたが、居住者の皆さんと私たちの認識にズレがあるように感じています。何故、住民説明会で修繕委員会のメンバーが頭を下げてお願いしなければならないのか、と疑問に思うことがあります。修繕委員会は、少ないメンバーですが、なるべく自分たちのマンションの価値を下げたくないという思いで取り組んでいます。それなのに総会等では「そんな工事の必要はない」「年金暮らしなのでお金を使いたくない」という意見が出ることがあります。

  「資産価値を下げたくない」という思いを持った少人数で頑張っていますが、長期間に渡り同じメンバーで取り組んでいるので、熱意が続かなくなりつつあります。

植松 住民の立場としては配管工事などは壁や床を剥がすなど大変で、説明を受けた時はそんなところまでやるのという感じがあったが、今の説明でやって良かったんだと納得できた。

杉本 一般的には、専有部分は区分所有者が個別に負担・対応しますが、そうすると対応の有無で資産価値が異なってしまい、パークシティ全体での資産価値は下がってしまいます。思い切って全戸に踏み込んでやろうということを居住者に説明し、ようやく実現できました。

しかし、修繕委員会の活動はなかなか理解されないところもあります。「顔の見えない固定されたメンバーでやりたいようにやっている」と言われることもあります。

植松 我々からすると、修繕委員会の活動があまりに上手く行っているので任せっきりが当たり前になってしまっている面がある。ついついボランティアでやられていることが忘れられてしまっている。広報としてもっと発信して相互理解ができるようにしなくては。

杉本 丹保さんや矢野さんには、ボランティアの域を超え、高給でも雇えない高度なレベルの仕事をしていただいています

植松 いろんな住民がいる。お年寄りは自分が生きている間だけを考えてあまりお金をかけたくないが、若い人たちは長く住みたいのでお金が掛かってもどんどん対策をして、資産価値が下がらないようにしたいと思っている。いろんなところで世代間のギャップが大きくなって来ている。

上市・松浦 私たちにとってはいつまで住めるのかと資産価値の維持は切実な問題です。

 

『マンション競争での生き残りを掛けて、先を見据えた攻めの修繕を』

 

植松 短期での課題は?

杉本 I工事です。電気ケーブルなどは35年間も詳細な点検をしたことがありませんでした。コンサルタントによると、必要なインフラ点検・整備に34億円も掛かると言われており、これをどうやって圧縮し実行するかが課題です。

矢野 I工事実施計画を作ることです。来年度に工事を実施するために、今年度に計画を練り、相見積もりを取得し、発注先を決めなければなりません。これが喫緊の課題です。

丹保 パークシティの場合、修繕は今までと同じように直せば良いという考え方では立ち行かないものが多くなると思います。これからはマンション同士の競争の時代、少子化による住宅余剰のいわゆる2020年問題の中で、生き残りをかけていろいろとやり方を変えていかなければなりません。そういうことにいかに理解を得られるかが課題だと思います。

植松 「守りの修繕から攻めの修繕へ」ということですかね。

上市・松浦 かっこいいですね!

丹保 時代に応じていうことだと思います。パークシティは築35年ですが、それでも生存競争に打ち勝っていくにはどうするかが重要です。

「週刊現代」に「人気マンション150棟の2020年価格予測」の記事が出ていましたが、パークシティだけが1983年と一番古く、他は20032009年築のマンションでした。そういう最先端を走って未だ現役を続けるというマンションは他にはありません。修繕に関しては、真似できるサンプルは無いものが多い、という特殊な立場であり、普通のマンションのように業者に任せて、その見積もり比較だけすれば済むのとは違います。そこでコンサルタントにしても、我々と一緒に、この打開作業に参加していただける方を中心に協力いただいています。

 

矢野 先ほどの修繕委員会において、コンサルタントから「マンションは、何年もつかではなく、何年もたせようとするかという意識で大きく変わる」という意見がありました。そういう意識を居住者が持つことが非常に重要であり、大きな課題です。鉄部塗装ひとつにしても、どのような塗料を使うかをその都度検討します。今よりも強い塗料もありますが、臭気が強すぎて住宅ではとても使えないことがわかるなど、探れば探るほどいろいろと問題は出てきます。

   そこまで居住者が考えてやっているマンションは他にはないと思います。普通は業者に任せて、お金で済ませているが、業者の言いなりになっているのが現状だと思います。我々はそれを認めることなく、自分たちが納得いくまでやっています。

杉本 コンサルタントを入れたことでかなり工事費は抑えられました。2020年を過ぎれば、マンションは価格が下落すると言われています。他の新築マンションでは、オートロックがカードをかざすだけで良くなるなど、インフラは更に充実しています。どのようにしたら資産価値が下がらないようにできるかが重要です。

池田 不動産販売業者に聞いたところによると、パークシティの分譲価格は販売当時よりも未だに高いそうです。3600万円の住戸がリフォーム無しで4000万、リフォーム済で5000万円近くで売れています。一方、同時期に販売された近くのマンションの分譲価格はほぼ同じであるか少し安かった程度ですが、今は2000から2500万円位になっているそうです。

理由を聞くと「パークシティは大規模修繕工事がしっかり行われていて、すでに給排水管工事を完了している。しかも専有部分も一緒にやり、住民間で合意を形成できるコミュニテイができているのは評価が高い」ということでした。

しかしながら、このことがパークシティの居住者にどの程度理解されているのかは疑問です。ホームページなどを通じてさらに発信していく必要があると考えています。

植松 内部からの発信よりもホームページに載せているように外部サイトの記事の方がインパクトは大きいですね。

松浦 1000万円を超える価格差というのは私たちにとっては大きいですね。そういうところをもっとアピールするといいかも知れません。

杉本 1000万円で1,103戸、全体で110億円以上の資産価値を生んでいることがご理解されれば良いなと思います。

 

『もっと発信して住民の理解を深めたい』

 

植松 長期の課題は意識を変革して前人未踏のオーバー60年を目指す、そのための住民意識の統一ということですか?

丹保 当面は修繕委員の世代交代、それに先立つ層の厚さの確保をどうするかだと思います。

植松 HP委員会の場合を見ると現役の方に平日も活動をお願いするのは難しいと考えている。どうしてもリタイアした方が中心になるが、それでも新陳代謝が望ましい。

丹保 修繕委員は誰でもできるというものではありません。67歳くらいまで現役が伸びており、それをすぎるといろいろ家庭的事情も生じたりしてしまう例も多く、なかなかメンバーが増えないのは大きな問題です。

矢野 私もリタイア後に10年以上この修繕委員会の仕事をやっていますが、これでいいのかとの思いがあります。やれる人はいるがボランティアでやるという気持ちを持っていただけない。曽根さんや杉本さんのように若い人に、どうやったら修繕委員会に入ってもらえるのか判りません。

植松 今は70歳前後以上が中心になっているが、もっと60代が増えるといいのだが……。もっと情報発信が必要かも知れない。

上市 知らないととても遠い、難しい、入ってはいけない世界に思えてしまいす。

矢野 そういうことはあるかも知れないが、大事なことは合議で決めることです。専門的な知識を持っている方がいても、その方の表現の仕方によっては、その方の意見が単なる講義になってしまうこともあります。技術問題も大事ですが、マンションの修繕というものを広く見て、修繕委員会を引っ張っていく人材が欲しいです。

大事なことは、専門的な知識の問題ではないかもしれません。

上市 そこの意識のギャップがあり、そういうことを知らない若い人たちは専門家しか入れないと思ってしまっています。

矢野 このような大きな問題があるということを、皆さんが認識していないように感じます。

植松 先ほどのペアガラス・サッシの話はとても判りやすく面白かった。

上市 知らないとなかなか興味が沸きません。ボストに入った紙ベースではなかなか判らない。私たちも今日修繕委員会を見学させていただいて初めて判りました。そこのところをなんとか改善できないでしょうか?

植松 説明会というと堅苦しくなってしまいがちだが、もう少し懇談会的なものができないか。

矢野 開催予定の(編注:日程は現在調整中)の長期修繕計画説明会は「説明会・意見交換会」としています。

 

曽根 今まで数回開催されてきたパークCaféのような形式でできないか、現在、調整中です。

上市 それは良いですね。それができると少し変わってくるかも知れないですね。

曽根 居住者全員の問題であることを認識していただきたいです。

植松 オーバー60年問題はお年寄りより若い人たちの方が興味を持っているはず。これをメインに持っていけば、世代交代のきっかけになるチャンスがあるかも。

杉本 修繕委員会は常にオープンなので、都合の良い時に来て、見学して欲しいです。そのようなことも広報していただけるとありがたい。

植松 修繕委員会は傍聴してもよろしいのですか?

杉本 常にOKです。昔、イトーヨーカ堂が開業する時などは、午後7時から午前3時・4時まで大勢の方が傍聴されていました。A棟の方が中心だったと思いますが、管理組合の役員だけに任せておけないという意識がありました。

松浦 そういう今だから言えるという苦労話をHPに載せると興味が沸くかも知れません。私たちはイトーヨーカ堂は始めからあったと思っていた世代なので。

杉本 本当は、イトーヨーカ堂のことよりも、我々のマンションにどれだけお金を掛けて維持していくかに興味をもち、修繕活動を理解して欲しいと思います。このマンションは古いのでどうしてもお金が掛かってしまいます。バルコニーの手摺りひとつとっても、ここの手摺りは鉄製で錆びやすく塗装が不可欠、新築マンションの手摺りはアルミなので、だいぶ違います。

   住民説明会を開くと「鉄部塗装の周期が短すぎる」「足場工事などにお金が掛かり過ぎる」などの意見が良く聞かれます。もっと強い塗料を使えば塗装周期は伸ばせるかもしれませんが、臭気強くてとても住宅には使えるものではありません。コンサルタントにも加わっていただき、このような検討をしています。

植松 世代交代にはやっぱりオーバー60年を目指してどうしていくか、住民の意識改革が大事ですね。手を抜いて資産価値が下がれば、今の住民とは意識の異なる人たちが増加しコミュニテイが衰退、そして歯抜けになってゴースト・マンションになってしまう。

  今までの最低限のことのみをやっていく修繕では後追いになって価値を維持できないのではないか。

丹保 ペアガラス・サッシへの交換はマンションの価値維持には不可欠ではないかと考えます。少なくとも現状の世間並への価値増進も図らないとマンションの生存競争で勝ち残っていけません。

杉本 共用部の改修であるので、総会で23の賛成が必要ということもハードルが高いです。都築の傾いたマンションでも大揉めに揉めたと聞いています。

丹保 理解を深めるために今まで以上に一所懸命に丁寧に説明を繰り返していかなければなりません。これからの高齢化でどうなるか判りませんが、今の住民意識は非常に高く結束力も強いので良い方向に進むよう期待しています。

 

『パーク全体が自分の資産、一人ひとりが参加意識を』

 

植松 住民へのメッセージはありますか?

池田 マンションは集合住宅なので自分の住居だけでなく、マンション全体が自分の財産だという意識をもっと持っていただけたらと思います。それからオーバー60年を目指すために何をしなければならないか、長期修繕計画説明会・意見交換会(編注:日程は現在調整中)に是非参加していただき、皆でどうしていくか考えていきたいと思います。

松浦 主婦の方にもっとアピールできないでしょうか。結露の話は切実な問題です。

上市 部屋によりますが、ひどいところは床が盛り上がるくらいひどいらしい。

曽根 ウチは8年前に全面的なリフォームをしましたが、換気扇が換わっただけで結露は殆ど無くなりましたよ。

矢野 パークシティというマンションに住んでいるということで安心しきってしまい、まったく修繕など任せっきりにしている人が多くなっているように見えてしまいます。

上市 人ごと他人ごとになってしまっているのかも知れませんね。

矢野 自分の住戸に問題が生じた時だけ、強く文句を言うクレーマーのような人がいますが、それらは少数であり、多くの人は黙っています。マンション全体が自分達の資産であるということを良く考えて欲しいと思います。

曽根 それぞれの区分所有者は1/1103の責任があると思います。その思いがあれば無関心ではいられません。抽選で役員になり、1年あるいは2年の任期を務め、それでその責任が全うされたことにはならないと思います。

杉本 マンションに住むという選択をした人はそういうコミュニテイ意識がどうしても希薄になってしまいます。いろいろイベントやグループから参加してもらえるとありがたい。

曽根 取り敢えず皆さんの旦那様を引っ張り出すとか。

上市 そうですね。課題に未だ気づいていないし、話さなければいけないという認識がないので、それよりも普段の生活をどうしても優先してしまいます。その中にこういう話を入れていかないと。戸建てだったらこうはいきません。当事者意識が全然違うはずです。

植松 自分のウチで修繕委員会を持たなくちゃいけない。

上市 そう、マンションでもそうあるべきでだがなかなか難しい。これだけの数の人がいると同じ方向に向かせるのは?ホームページの読者も限られているし、抵抗のある方もいらっしゃる。

村元 そう、なので少しずつサポーターを増やしたい。今日も聞いてもらったから、少し理解していただけたと思います。そういう人たちが増えてサポーターになっていかないかな。一部の人が、好き勝手にやっている訳ではないんですが。

上市 純粋なボランティアでやって頂いているのを忘れてしまって、対委託業者的感覚になってしまっている。

松浦 総会などで見ていると、コンサルを含め業者なら何言ってもよいだろうという立ち位置になって、修繕委員会が受け身になってしまっていています。あのやり取りは初めての私には衝撃的でしたが、役員になってここ数か月でいろいろなことが判って来ました。

植松 一年・二年の役員の経験を辞めた後の普段の生活に活かしてもらえれば。

村元 冷静に物ごとを見られる若い理解者が増えているようで嬉しく思います。

 

60年超えにはハードとソフトの両輪が大事』

 

植松 オーバー60年を目指してハードは修繕委員会がしっかりやっていただいているが、どのようなコミュニテイにするのかソフトの施策が不足していると考えている。本来はどういう生活の場にしていくのかという長期の大方針があって、ソフトとハードの両輪を回さなければならないのでは。

杉本 マンションによってはそれらも含めて外部業者に丸投げ、お金で解決というところもあるようですが、パークシティではそのようにはしたくありません。


植松
 いろいろな意見があるがここの住民の意識は高いと思う。千を超える世帯がひとつの意見に集約するというとことはかなり難しいが、その時、その時に応じた先を見たコミュニテイづくりを目指して、ハードとソフトの創造・維持・整備活動がされていかなければならない。

矢野 グランドデザイン委員会やコミュニテイ形成協議会が相次いで廃止されましたが、どうしてそのようになったのか理解できません。我々もハードで手一杯ですが、ソフトはどうなっているか常に頭にあります。今は憂慮すべき事態だと感じています。

曽根 今年立候補して住棟委員になりました。抽選で役員になられた方の中から修繕分科会を担当され、修繕委員会に出席されることになりますが、自ら住棟委員となり修繕分科会を担当することで、10年以上継続している修繕委員会と、抽選で役員となってしまうメンバーから構成される合同会議を上手く繋ぎたいたいと思います。

植松 ソフト面でも任期にとらわれない継続的活動をする新組織が必要ですね。

 

植松 長い時間お話いただきありがとうございます。直近では長期修繕計画説明会(編注:日程は現在調整中)が重要ですが、広報・HP委員会としてもバックアップしていきますのでよろしくお願いします。

 

『インダビューを終えて』

 

上市・松浦 パークシティの修繕計画を耳にはしていたものの、どこか他人事の感覚でお任せするのみでしたが、今年度、管理組合役員になることで修繕計画や修繕委員会の活動を  初めて知ることができました。

専門的な知見を活用しボランティアとして活動してくださってる方々の思いを聞くことで全くの素人でも、修繕活動に参加し今後の計画を共に考えることはできると感じました。

ここは私達の家です。同じ空間を分け合って住む住民同士、誰かに任せるのではなく、

共に考え意見を出し合いながら、パークシティがこれからも元気なマンションであり続けられるようにしたいと心から感じています。

少しでも多くの方に修繕委員会や委員会の活動、そして修繕計画を知って頂きたいと感じています。

   是非、次回の説明会に参加して頂き、一緒に修繕計画について考えていければと思います。

 

植松 最近、このホームページに掲載されているように「外部サイトで我がマンションが高い評価を受けているのは、どうしてなんだろう」というのがインタビューを始めた時の疑問でした。聞いているうちに修繕委員会の方々の「思いの熱さ」に飲み込まれ、「専有部分まで給排水管工事を実行できた委員会とそれを支えたコミュニテイがある」ためだったと判りました。さらに自らやり抜くという強い意志を持って、資産価値を低下どころか、増進させる「時代の先をいく攻めの修繕」の長期計画があることもを知り、なんとも嬉しいような、誇らしい気持ちになりました。

  もとより、マンションの資産価値は建物などのハードだけで決まるものではありません。老いも若きも楽しく気持ち良く暮らせるコミュニティを支えるしっかりとしたソフトもないと成り立ちません。そういう意味で私自身も決して傍観者になることなく、積極的に「1/1103」を担おうと改めて考えさせられました。オーバー60年に耐えるコミュニテイをどうやって創っていくか、少しずつでも具体的にしたいですね。

 

文責 HP委員会 植松