平成28年8月修繕委員会の活動レポートNo.3 「長期修繕計画『長計27』の説明会について」

修繕委員会の活動レポート

平成28年8

 

  823日(火)19:00より大塚理事長をはじめ17名の方に参加いただき、管理組合の役員向け「長計H27」説明会を開催いたしました。説明会では「長計H27」の説明に加え、今後パークの資産価値を保全していくための大中規模修繕を進めるために、これから管理組合が取り組まなくてはならないと思われる課題及びその対応策案について、修繕委員会の視点から意見を述べさせていただきました。

 

 

配布資料については、下記のよりダウンロードしてご覧ください。

 

説明の概要は次の通りです。

 

平成27年度定期総会報告資料「長期修繕計画(想定計画)」
長計総会報告案160422 (1).pdf
Adobe Acrobat ドキュメント 198.2 KB

 

【長計H27の位置づけと内容

「長計H27」は、今後長期に必要な修繕項目と費用を見通していただくためのステッ

 プストーンです。

 今までの30年、必要な大中規模修繕は、世間のマンション以上のものを実施して参りました。一般にマンションの長期修繕計画は30年しかないものです。今回は、今後の30年を見通すべく、今までのパークらしさを何とか維持するに必要なものを、取りあえずリストしたものであります。パークはこの種のマンションの最先端を走っており、残念ながら真似できる例は殆どありません。ですから、世間に経験のない例を、これから皆様のご意思、ご意見を踏まえ、どのような形で継続すべきかを徐々に明らかにしていくことが必要な段階です。

 

②配布資料をもとにグラフ及び工事分類毎の支出明細表並びに収入明細表の構成を説明しました。

 留意点について

・マンションの建替えは難しい。(個人費用負担が大きく容易に同意集約は難しい。また、既に容積率の緩和を受けており、住戸を増やして費用を捻出することは難しい。)

・「アルミサッシ・ペアガラス更新」を計画に含めるならば、各棟別収支がほぼ同じパタ

ーンで赤字になります。

・「長計H27」には未算入の、消防法関連設備、埋設給水主管・散水管設備、植栽・環境等、色々あります。

・消費税は平成29年度から10%と仮定しています。

・物価上昇は考慮していません。

 

【収入の内容】

①パークの収入(積立金、管理費、駐車場代など)の構成を説明しました。

 積立金には棟別積立金(141百万円/年)、住棟積立金(23百万円/年)、全体積立金(39百万円/年)があります。この他三井不動産より固定資産税増額分に伴う分配金(15百万円/年)があります。なお、住戸用駐車場料金は全体積立金に算入されています。

 管理費には住棟管理費(102百万円/年)、全体管理費(80百万円/年)があります。

 

②収入の仮定

・住民からの修繕管理費徴収金額は現状のまま

・駐車場料金収入は現状の通り

・固定資産税増額分配金は継続される

・全体積立金の商業施設負担分は継続される

 

【長計H27の精度】

工事実施年度と工事金額そのものをこの通り実施すべきというほどの精度はありません。しかし、長計の精度としてこれ以上のものを求めても徒労に終ることが懸念されます。他のマンションの手法も基本的に同じで、このようなやり方で積立金が妥当かの判断をしています。

 

【長期修繕計画策定に向けてのこれからの作業並びにその管理の課題】

①当面の管理組合合同会議の作業課題

・住民説明会&意見交換会の主催

・上記をもとに今後2年間について住民からの意見を集約

 a.工事実施項目 b.積立金金額(徴収額)見直し c.積立金の不均衡是正

 d.日常修繕費との不均衡是正

2021年にアルミサッシの工事を行う場合、今から2年後ぐらいに方針を決めることが必要

②総会に向けての管理作業並びに今後毎年の計画更新のための管理作業について

 支出側の主管: 修繕分科会・修繕委員会  収入側の主管: 財政分科会

 データ入力・管理システム更新のサポート: 管理センター、MFRS(三井不動産レジデンシャルサービス)

 

 

E棟集会室で説明会を開催        丹保委員長との質疑応答

 

   パークシティを希望に叶うマンションにしていくためには、住民の皆様の総意を反映した長期修繕計画の策定が望まれます。この作業は今から始める必要があります。皆様全員に参加頂き、ご意見を頂き英知を結集させることが不可欠です。夢のある資産価値を劣化させないマンションにするためには、計画をつくり、どの工事を行うか並びにどの工事を優先させるかを決めることが必要です。また、工事計画を実施するためには、支出に見合う収入の確保も必要です。皆様のご協力とご支援をよろしくお願い致します。

 

以上

池田