平成28年7月修繕委員会の活動レポートNo.2(議事録サマリー・駐車場棟屋上について)

修繕委員会の活動レポート

平成287

 

 

今回は平成28年度の最初の開催となった第1回修繕委員会議事録のサマリーをご連絡致します。委員会には大塚理事長、渡辺住棟委員長も参加され新体制の抱負をお話し頂くなどフランクな意見交換の場を持つことができました。

開催日時:平成28年7月3日(日)09:15から12:40

参加者 :管理組合理事長 大塚 住棟委員長 渡辺 理事 星

建物診断センター 澤田 トム設備設計 足立 

修繕委員会専門委員 丹保、豊永、池田、杉本、曽根、村元、矢野、横山

     管理防災センター 宮地  

 

1.定期総会で提起された修繕に関わる諸課題について

  定期総会ではパーク資産/設備の維持、保全に関して住民の皆様から貴重なご指摘や

ご提案がありました。今後の修繕委員会でこれらを整理し、検討していくことにしま  

した。

 

駐車場棟の屋上に関しては、表面の高温度・ラインの劣化・スリップし易いなどのご

指摘がありましたので、澤田コンサルのアドバイスを得ながら対策を検討します。

なお、澤田コンサルと委員会メンバーで委員会後に駐車場棟屋上を視察しております。

また、澤田コンサルより添付の通り書面による報告(76日付)を受けております

のでご参照下さい。

 

2.修繕委員会の今年度の主要課題について

  新年度をスタートするに際し、取り組むべき主な課題を確認しました。

 ・I工事(電気設備更新・改修)の実施計画の作成及びそのスケジュール

  足立コンサルから実施計画・スケジュールの素案説明を受けました。

 

I工事の主眼は、パークの電気・防災系の諸設備が35経年を迎え劣化が目立ってき

ており、現況及び将来を見据えたこの問題への対処となります。

一例として、パークはこの規模のマンションとしては珍しく、自家発電設備を備えて

おりますが、非常時の電源確保として、どの位の容量の自家発電設備が必要なのか、

再考も必要です。

 

 これを含め、実施計画策定の作業は、する駐車場棟設備を共有している三井不動産との折衝が必要となりますので、その予算化日程にも合わせ、

早めに具体化する必要があります。

 

 ・高層棟共用廊下の腰壁の錆対策

  高層棟の外階段及び共用廊下の鉄部(腐食)劣化問題についても主要課題と位置づけています。この課題についてはパークHPに詳しい説明資料を掲載しておりますので参照いただければ幸いです。

 ・長期修繕計画

  8月お盆明けに新役員向け(主に財政・修繕・環境の各分科会)説明会、9月に住民説明会・意見交換会を考えています。

  長期修繕計画を総会で決議するべきとのご意見もありますが、まずは住民の皆様にご理解頂くことが先決と考えております。

 ・その他の課題

  合同会議などへの支援、修繕委員会の体制整備、日常修繕のフォローアップ

 

3.管理防災センターからの連絡事項について

 1)A棟4系統1階外階段の錆

  建装工業にF工事のアフターケアとして対応してもらいます。 

 

 2)A棟507号室廊下塗装のひび割れ・A棟3系統外階段パネル剥がれ落ち

  工事保証期間外となるので建装工業と協議し対処していきます。

 

 3)E棟外階段ひび割れ

  三井住友建設他に調査をしてもらい、補修の見積り依頼をしました。踏板には鋼線が入っており直ぐに落ちる状況にはないので、見積書を入手してから補修のタイミングを含め再検討することにしました。

 

 4)その他 

I棟南側プレイロットの水溜り、排水管洗浄作業実施スパン、防水パン(洗濯機置き場)の交換、給水ポンプ分解整備作業、AI棟間の車両進入口の縁石の劣化の問題についても協議しております。

 

4.パーク施設見学会の実施要領について

  724()に新役員向け、9月に自衛消防隊向けの2回を企画しています。

  昨年と同様に行いますが、高層棟外廊下の鉄部劣化について見てもらうためにC棟を

見学コースに追加することにしました。

 

なお、平成28年度第二回修繕委員会は8月7日(日)915分からA棟集会室で開催を予定しています。次回は修繕委員会の新メンバーの紹介が出来ると思います。

修繕委員会は 、今後もパーク資産価値の維持・保全に努めて参りますのでよろしくお願い致します。

 

 

 

 

 

 

(添付)

平成28年7月6日

パークシティ溝の口 管理組合修繕委員会 御中

有限会社建物診断センター

代表取締役 澤田博一

前略

 本年6月25日の全体総会にて出席者からご指摘を受けた、自走式駐車場棟屋上防水他について、通称B工事の設計監理者として以下の所感を申し述べます。

 それに先立ち、なぜその工法・仕様(メーカー)を選択したかから、ご説明申します。

 ご承知の如く、既存駐車場として使用中の屋上面であることから、駐車車両の移動期間を いかに短くし、なおかつタイヤの摩耗に耐える強靭な防水層を構築するかが設計の課題となりました。いくつかの選択肢の中から採り上げたのが実際に工事をした株式会社ダイフレックス(ウレタン塗膜防水材のトップメーカ)の駐車場防水床工法パワレックスMU―1工法です。 この工法は超速硬化ウレタン樹脂吹付工法にあたり、前述した要求機能である短期に軽量で高強度な露出防水層を形成できるもので、揮発性有機化合物の放散量も少ないことから採用した次第です。

 

1.表面温度が高いとのご指摘について

 設計時点の平成20年では、上記工法に遮熱性の表面保護塗料の仕様は無く、現時点でも同メーカーのラインナップにはありません。ウレタン樹脂塗膜防水層に限らず、他の露出防水層でも夏季炎天下にては露天の車両表面の如く表面温度が60°を超える場合もあり、遺憾ながら即効性のある対処策は見当たりません。他のメーカーの仕様ではようやく遮熱塗料タイプの表面保護塗料の上市がなされるようになって来ましたので、次回修繕時にはそのような材料で表面処理をすることを御検討ください。

 

2.降雪時に凍りやすくいつまでも融けないとのご指摘について

 前項とは相反する機能を持たせねばならず、夏は涼しく冬は蓄熱する樹脂塗膜防水層は遺憾ながら見当たりません。よって既に防滑処理はされていますが、降雪時に凍結防止剤を散布されるなどのソフト面での対応により凍結障害に対して頂くよう申し上げます。

 

3.プラスチック製の車止めの変色について

 ご指摘のように黄色が紫外線により褪色し灰色になっている箇所が認められます。外部仕様の車止めから選択しているものの、7年経過の劣化状況としては褪色の進行が少し早いと個人的な感想を持ちますので、メーカーに状況を告知して製品開発に反映を求める、あるいは何か補修策はあるのか打診を行いたいと考えます。

草々