平成27年11月21日  第1回棟別積立金不均衡是正対策検討会 議事録

                                                                                                            2015.12.18

 

日 時 2015年11月21日(土)13時~15時

場 所 E棟集会室

出席者 A棟 播本、B棟 伊東、C棟 渡辺、D棟 大塚、E棟 加藤、J棟 櫻井、K棟 井上

報告者 渡辺

書記  担当事務局 規約総務分科会 伊東

 

 今回は論点整理の基礎となる次の事実関係を資料によって確認した。

 

1 各住棟の大規模修繕工事はどのように行われ、その費用と棟別積立金の残額はどのように推移してきたか

 

 高層棟各棟と低層棟全体(193戸)(資料1)

・大規模修繕工事 大きく分けると次のように行われた。

  昭和61-63 鉄部塗装工事

  平成1 -7  塗装工事

  平成7 -12 屋上防水工事

H10     中規模修繕工事

H13     シリンダー交換

H14,17  ルーフバルコニー防水工事

H18、19  消火栓、連結送水管ホース交換

H20     台所系排水管更新、

H21、22  建築仕上系改修工事、インターホン工事

H24,25  給水設備、B・C棟排管、専有部給水・給湯・排水管の

  更新

・工事費

棟間の比較では、平成7-12に、D,E棟の工事費が他棟より多く、これが影響してH25までの工事費累計では最大規模棟のC棟とあまり差がない。低層棟は工事費が当初少なかったが、H25には累計でA、B棟に追い付いている。

・積立金残額

低層棟は、H25までの収入累計がC棟に次いで多く、残額が最も多い。

検討

 D,E棟は、H7に両棟だけ2千万円台後半の鉄部塗装工事を行っている。これが何だったかが参加者の疑問として残った。

 

 低層棟間(資料2)

1棟23戸のF,G、H3棟と1棟31戸の他の4棟では、少数戸の棟が戸数に比較して工事費がやや多く、積立金の残額が少ない。

 

2 各住棟の大規模修繕工事の財源である棟別積立金はどのように確保されてきたか

  (資料3)

 

棟別積立金の設定と改定、他の積立金からの補填は、次のとおり行われた。

 棟別積立金の設定と改定

・S57 棟別積立金は住棟管理費の20%と設定

高層棟と低層棟の床面積当たりの比率は3対2

       〈3LD・Kの標準タイプ(月額)〉

       B-E棟    A棟       F・G棟    H-L棟

1,640円  1,560円   1,080円  1,100円

・H62 ①「中期大口修繕計画・資金計画の方針」を総会で可決

管理会社の試算により、近い将来、修繕費用の不足をきたし、組合費(標準タイプで1

2千円程度)を平均1万円上げる必要があったため。

 余剰のある住棟積立金と全体積立金から棟別積立金への補てんを可能にする議案を可決

・H63 棟別積立金を高層棟3倍、低層棟5倍にする議案を可決。高層棟と低層      棟の床面積当たりの比率は9対10(低層棟は壁塗装費が多くかかるため)。

       〈3LD・Kの標準タイプ(月額)〉

        B-E棟    A棟       F・G棟     H-L棟

4,920円  4,680円   5,400円   5,500円

・H11 棟別積立金のH11年度の額の20%をH12から5年間上げて2倍にする議案を可決

H16 〈3LD・Kの標準タイプの月額〉

       B-E棟    A棟       F・G棟     H-L棟

9,840円  9,360円  10,800円  11,000円

 他の積立金からの補填

・H63 住棟積立金から6千万円を納付額比例で、全体積立金から1千7百万円を戸数比例で棟別積立金に配分する議案を可決

・H1、H2、H4 

各年度、住棟積立金から1千万円を納付額比例で、全体積立金から1千7百万円を戸数比例で配分する議案を可決

・H20 住棟積立金と全体積立金からそれぞれ5千万円を床面積比例で補填することを合同会議で承認し予算に計上

 

3 平成25年度の不均衡是正議案は、各棟組合員が負担した積立金の残額にどのような変動をもたらしたか(資料4)

  

 補てん前と後で、棟ごとに棟別積立金残額に住棟積立金残額と全体積立金残額の中の各棟組合員が負担した金額を加えてその合計額を比較すると、D、E棟合わせて8千万円弱増えて、それを他棟が補っている。戸当たりの最大の増加はE棟で27万円余り、最大の減少はK棟で40万円足らずとなっている。

この差額には、平成25年度議案の提案理由である集会室などの共有者による負担額は考慮されていない。その点は次回に検討する。

 

 その他の議論

 ・当パークと同規模の他事例について

  ある公団1,700戸では積立金を一本化しているが、公団や住宅供給公社の団地は各棟の構造等がほぼ同じであり棟相互での違いがほとんどないため。

  民間が開発した新川崎のパーク(1,700戸)はすべて高層棟で、各棟に大きな違いはなく、積立は棟別と聞いている。

  当パークは公開空地、給排水・電気等設備、商業施設、高層棟・低層棟・低層棟間での構造の違いなどコストに差が生じる要因が複雑に絡み同様な事例はなかなかない。

 ・積立金一本化について

  高層棟・低層棟の差や現状の積立金の平米単価の適正化などが課題としてある。

 ・当検討会の開示について

  本件は区分所有者の重要な関心事なので、検討のプロセスをHP等で適時開示すべきとの認識で一致。

 

 次回の会議での検討事項

 ・共用部分の負担割合に応じた負担のシミュレーション(倉庫、公開空地などの問題点を加味)にて、現状積立金の修正方法などについて検討予定。

 ・開催は12月を予定。

  

                                                                                                                                         以上

資料1 大規模修繕費.xlsx
Microsoft Excel 19.0 KB
資料2 大規模修繕費(低層棟).xlsx
Microsoft Excel 17.8 KB
資料3 棟別積立金の推移.xlsx
Microsoft Excel 17.6 KB
資料4 議案による棟別積立金の変動.xlsx
Microsoft Excel 14.1 KB