拡大!グランドデザイン委員会 開催レポート

竣工当時のパンフレットより
竣工当時のパンフレットより

5年後、10年後の当マンションの理想の姿は?羅針盤づくりのために住民の皆さんとざっくばらんに話し合い場として「拡大!グランドデザイン委員会」を開催いたしました。

日時:平成27年2月21日 土曜日、14時から16時まで
場所:A棟集会室にて

概要と桜井理事長挨拶

築32 年を超えるパークシティの居住者層・周囲の環境の変化に伴い、5年後、10 年後を考えた理想のパークシティ溝の口を創る際の考え方の基礎となるゾーニング(案)の策定を進めてきました。今回、居住者の皆さんに対して活動の報告と、ご意見や自由闊達なディスカッションができればと自由参加の「拡大グランドデザイン委員会」を開催しました。

 

当日は、会場のA棟集会室には約40人の居住者の皆さんが参加しました。


【桜井理事長より挨拶】

理事長就任に当たって今まで、建物、植栽,外構と別々に行っていた保守的業務を有機的に関連付けて、今後の当マンションのあるべき姿を模索していく必要を感じ、本年度はグランドデザイン委員会を理事長直轄の委員会として合同会議の承認を得て設置し活動して来ました。
当マンションの将来のあり方、今後の方向付け、いわば「羅針盤」を考えて検討を続けている中で、広く住民の皆さん方のご意見を伺いたく、本日は拡大グランドデザイン委員会議を開催しました。ぜひとも建設的なご意見を出していただきたいと思います。

グランドデザイン委員会の活動内容ご紹介

ぱーくカフェの開催の様子(サンシティグリーンボランティア金本さま講演)
ぱーくカフェの開催の様子(サンシティグリーンボランティア金本さま講演)

【冨田リーダー】
■平成24年度、環境分科会では扱いきれないさまざまなマンション内の共用設備の有効活用を検討するための委員会を企画し、メンバーを公募したが参加者がいませんでした。

■平成25年度、環境分科会の下部組織としてグランドデザイン小委員会の名称で委員を公募し、現在の委員が参加した。コンサルタントを交え「5年後、10年後を見据え、どの世代にも魅力ある理想のパークシティの姿を考える活動」を開始した。
以後、本格的にマンション全体を眺め問題点、改善すべき点を議論して、当マンションの在り方についての検討を重ねてきました。しかし、インターロッキングの工事にも関ることとなり、時間はタイトではあったが常に多くの住民の方の考えを聞く機会として「パークカフェ」を開催したり、他のマンションの活動事例を知るための集まりを企画したりして住民の方々の理解を得る努力をして、住民の意見の収集に努めてきました。
■平成26年度に入って、より具体的な課題の検討を試みながら第3回「ぱーくカフェ」第4回「ぱーくカフェ」を実施してきました。理事長の意向があり27年度を目途に将来像を纏めたく、今回マンション内の敷地を有効に活用する方法を検討する機会に広く、多くの住民の方々のご意見・ご希望を伺いべく、「拡大!グランドデザイン委員会」を開催しました。

グランドデザイン委員会での検討中の概略説明

【山本委員】
5年後、10年後を考え、ディスカッションをするにあたり、まずはパークシティの施設と施設周辺環境、住民の変化を理解するところから始めたいと思います。

まずは年齢の推移、竣工から現在まで「資産価値の落ちないマンション」と言われ、現在も空きの無いパークシティ、竣工時より居住者の入れ替えが少なく、高齢化が急激に進んでいます。世帯主60歳以上が83%に。

2011年、2014年、2015年に実施した居住者アンケートより世帯主の年齢推移。(サンプル数は200~300)
2011年、2014年、2015年に実施した居住者アンケートより世帯主の年齢推移。(サンプル数は200~300)

次に周辺の環境。1100世帯を超えるパークシティは1つの街。地域の中での関わりも「街づくり」には重要。「駅・交通」「学区」「避難場所等の防災ポイント」「繁華街」「近隣の学区が同一のマンション」などを順を追って解説。各エリアと接触する敷地の「面」からもメインゲート、外交、適度な目隠し、など必要であろう要素も浮かび上がってきます。

近隣とパークシティの関係を考えるために作成した基礎MAP。
近隣とパークシティの関係を考えるために作成した基礎MAP。

そして基礎となる敷地内のゾーニング分けを検討しています。前述の居住者年齢推移、周辺環境などから有効活用されていない部分や過去のぱーくカフェのワークショップやアンケートで多くあがった声も反映しています。

敷地内の検討ポイントなど(あくまで議論にあがっているポイントです)
敷地内の検討ポイントなど(あくまで議論にあがっているポイントです)

フリートーク、ディスカッション

【フリートークでの意見抜粋】
■GD委員会は制度上どうなっているか? 委員の任期は?
理事長:理事長の諮問機関で合同委員会で承認された委員会であり任期は1年 

■32年前、三井不動産の開発計画、全体コンセプトはどうなっていたのか

内山コンサルタント:分譲時のパンフレットなどで当初の敷地全体の開発計画をスライドで解説 ※本文下ブロックに掲載              
■高齢対策も必要ではないか?
■建物の老朽化についても考える必要がある。
■グランドデザインでは、長期的な課題を考える必要がある。建替え、地震の時の問題どうするなどの財政面の検討が必要では?
■将来像をかんがえるのもよいが、地震対策を考えておく必要がある(一回目の揺れにより建物の耐震能力が落ち、2回目の揺れは要注意との説もあるが)
理事長:防災対策を考えて管理組合・自治会役員が合同で自衛消防隊を組織して活動することを企画している。
山本委員:高齢の方が多くなっているので実際に地震の起きた時のことをよく検討しておく必要がある。具体的な行動を考え、近隣住民間のコミニュケーションを良くしておくことなども必要。
■10年先にはもっと高齢化する。他のマンションの例などデーターの収集も必要だと思う。病院とか、バスとか、カフェとか大きな意味でのソフトに関してもデーターが必要。

■防災はそれとして、今回のテーマについて話し合うことで何ができるか?を考える。
できることから進めるということで、「ぱーくカフェ」の開催などで多くの人と話し合い、意見を交換することが必要で大切なことである。

■パークがどんな街であるべきか地震のこともあるし、大きな意味で何をすればよいか??
マンションの指針を考える必要がある。
冨田:冒頭理事長が話したようにGD委員会ではマンション運営の羅針盤=指針を求められている。このような会で皆さんの意見を求め、これからの方向性を皆で考える。方向性はソフト面であり、実際に実施するハード面は各分科会が協力して行えばよいと考えている。

■将来若い人に入ってもらうためにはどうあってほしいかを考える必要がある。こうあってほしいを憲法のような決まりを作るのは難しいが具体的な例で考えていくことが良い。
■何かをやってみることで、自分が実際に体験することで見えてくることもある。集まって話し合うことで見いろいろなことが見えてくる。これからも「ぱーくカフェ」などを続けることが良い。
●山本委員:「ぱーくカフェ」では、色々な世代の方の意見が聞けてとてもありがたい。これからも続けていくので気軽に参加してほしい。

 

【ゾーニングに関する意見抜粋】

冨田リーダー:今日のメーンテーマのゾーニング、芝生広場などをどう活用したいかを話し合いたい。
■高齢者が多くなっているのでケアハウスを建てたらよい。E棟前の噴水は不要、 オープンなコミニュティスペースがあると良い。
今の集会室は使用が面倒である。気軽に集まって情報交換ができる気軽なスペースがほしい。

■今の広場を芝生広場に戻す方法もある。 平らにして人が集まれるスペースにすることもかんがえられるが?湿っているから芝生は育たないので、いっそ樹を植えて森にすることも考えられるか?
■芝生広場は、今はだれも寄り付かなく活用されていない。竣工当初はD棟,E棟用の浄化槽があり、その後公共下水に放流できるようになり不要となった。その浄化槽の上に瓦礫や土を盛って平にして芝生を植えたものである。流土よって現状のように瓦礫や鉄骨が露出している。平らにしてベンチを置くなどしてコミニュケーションの場にしたい。

■当初のパンフレットとは違う。明るい芝生広場をイメージしたが樹が延びて暗いイメージになってしまった。

■30年前に予想しなかったことが起こっている。これだけ木が茂っている。 
■広場を平らにして芝生を植えても改装してもどれだけの人が利用するか。

■地震で建物が壊れた時のことも考えておく必要がある。破損したときの補修の費用をどのように負担するのかなど全体的なことを考えておく必要がある。
■ちどり周辺では子供が遊んでいる。デイサービスの送迎には駐車場入り口の附近で車いすの乗り降りをしている。中央広場をデイサービス用に整備し、車いす利用者が安全に乗り降りできればよい。

冨田:グランドデザイン委員会では、外周道路に「車寄せ」を作ることを検討している。E棟やA棟の前の道路に居住者が手軽に車の乗り降りができるスペースをつくれば車いすの方の安全も確保できる。

■高齢化率については、提出されたアンケートを基に算出されているとのことだが。実態とは合わないのではないか。60歳以上が80%を超えるとのことであるが、前に聞いたときは40%何と思っていたが。

山本委員:アンケートは総数200から300くらい集まりそれを集計している。世帯主で集計しているのでこの数字になる。

■このマンションはゲストハウスがない、今の新しいマンションにはゲストハウスがあるので便利である。使用頻度の低い会議室を利用できないか。

■家族が来たときリネン代で利用できると良い。

■芝生広場は何か規制があるか?緑化率とか建物を建てることか。公開空地なので何も立たないのではないか?

■30年前は良く活用されていたが現在は離れている低層棟の人はあまり関心がない。パブリックゾーンとプライベートドーンが明確でない。朝夕多くの通勤者が通るのはあまりうれしくない。

■何をやるにも住民の声を聴いて不要なものは作らないでほしい。

■芝生広場について10年前に検討したことがある。「何もしないことが良い」との結論が出た。維持費がかかることもある。

■周辺環境、家族構成などの変化を考えることも大切。     
理事長:敷地内の危険については除去する必要がある。

■D棟の裏は大変危険だ。踏み石があり夜間は特に危険なので照明も検討する必要あり。 自治会で夜間パトロールに参加して敷地内のことがよくわかる。
■外部環境、周辺環境が変化しているので公開空地についても運用など見直す必要がある。私有地である公開空地を1000人の通勤者の通り抜けがあり大変迷惑、何とか対策したい。

■芝生広場の南側の樹は高くて良い。北側は日陰でじめじめしている。隣接している棟により考え方は異なる。

内山コンサルタント:ゾーン分けで考えたのは、近隣に暮らしている人がどのような影響をうけどう考えているか知りたかった。

■30年経って樹木も大きな変化ができた。南側の中木が伸びて高木になり下は幹だけになり葉が伸びて日照を阻害している。分譲時の本来の考え方で管理して日照を確保してほしい。皆の意見を吸い上げるのが難しいがアンケートを取って参考意見としてほしい。今回のゾーンについてもアンケートを取ると良い。

■直接影響のある人の意見をアンケートで知る必要がある。この場所は高齢者用とするなどと考えるのはどうか?皆の意見を集約して決めてほしい。
■各年代の希望・意見を吸い上げて進める。

冨田リーダー:高齢者の希望も若い人の希望も両立できるようにやっていく必要がある。

■世代ごとに認め合って交流ができる、3世代が集えるコミニュケーション広場になると良い。

■芝生広場は水はけが悪い。風通しが悪い、蚊がいる。
理事長:これはハード部分のことだが蚊の対策は早急に対処したい。

■アンケートは関心のある人だけが回答するので、気を付けないと判断が難しい

■これらのことはすべて予算にかかわることを考慮する必要がある    

■管理組合に対しいろいろな意見が出たが、意見を出した人は自分の組合のこととして出来ることで参加してほしい。(例えばパソコンのできる人はその仕事で参加する。)

■D棟で植栽のアンケートをやったが、186戸ある中で直接関係のあると思われる23戸から回答があった。直接お金の負担でもないと関心を持ってもらえない 
■計画よっては改めてお金を集めることで関心を持ってもらえるのではないか。

※ 参考 パークシティ溝の口販売当時のパンフレット

内山コンサルタントより販売当時のパンフレットをスライドで解説。当時の世代や周辺環境や近隣の変化などの意見も。

以上、長時間にわたりましたが活発な意見交換ができました。

このような機会を今後も増やしていきたいと思います。参加してくださった皆様。ありがとうございました。

参考資料(PDFでダウンロードできます)

世帯主年齢推移.pdf
Adobe Acrobat ドキュメント 269.1 KB
パーク周辺.pdf
Adobe Acrobat ドキュメント 4.5 MB
敷地.pdf
Adobe Acrobat ドキュメント 556.0 KB
ParkCity溝の口販売当初のパンフレット.pdf
Adobe Acrobat ドキュメント 4.2 MB

コメントをお書きください

コメント: 1
  • #1

    NT (月曜日, 16 3月 2015 13:27)

    後期高齢を迎え、組合活動は卒業させて頂き、お任せしたいという心境です。
    いずれ子供に世代交代したいと考えています。心配な点は、立替えは何時頃になり、その時の費用はどのくらい必要か? その時子供が立替費用の負担に耐えられるだろうか?などなどの心配があります。以前考えたことですが、30~50年後には容積率緩和も予想されます。また一案として、ヨーカ堂と住棟駐車場は、全て地下へ収容し、現在の駐車場棟の場所に、新規住棟を建て売り出せないか? 容積率緩和と新規住棟の販売により、立替費用は全て捻出されるのではないかと思っていますが甘い予想でしょうか?