パークの長期的<大>課題を考える(私見)-1

先般、K棟横の排水管が詰まって、排水が流れず逆流もして、大至急工事が行われた。この件についての2つの感想。1つが、専門業者が、「こんなひどい詰まりは初めてだ!」と呆れていた。そうならば、その排水管使用の各戸内の排水管もみて、「犯人」を特定してはどうか。そして、工事代金をみせて、こんな被害を生じた旨、厳重注意するのは当然だと思う。専門業者の言うコトだから、非常識な油脂類の垂れ流しが原因であるのは、正しいのだろう。


一方、その油脂で固まった管をみて、私は、歳を取るに伴って血管内に溜まるコレストロールを想像した。肉体の諸機能の衰えの一環、経年劣化である。だから、他の棟の排水管も、大なり小なり管の内側に汚れがこびり付いていると思うのはそう外れてはいないだろう。そうすると、遅かれ早かれ、そこら中の排水管が詰まって、障害を起こす可能性も想定した方がイイと思う。経年劣化の結果、全体として「糖尿病」に罹った状態、すると、今回の障害は初めて出来たオデキの1番兆候過ぎない……。今回の工事代金は、予期せぬ出費として組合費の準備金の中から対応出来たのだと思うが、今後、こういった、予期せぬ事故・障害は、少なくても、これまでより増えるのは間違いない、それが建造物経年劣化だからである。


生活インフラの維持として、これへの修復工事は必須である。金がないから我慢するという訳にはいかない。準備金が潤沢にあるならイイが、不足する場合は、例えば、修理に1千万円掛れば、その都度、各自は1万円負担しなければならない。だから、長期的に最重要事項は、<収入と出費と残高の見通し>であるといえる。まず、これを教えて頂きたいと思います。


今回、グランド・デザイン委員会のやってきた内容説明という<拡大>版に出席した。委員のご尽力は多としつつも、「5年10年30年先を考えて!」という唄い文句と<Grand Design>という誠に「壮大」な名称で、私の(勝手に)期待していた内容と懸隔していた。以下、私見を述べさせて頂いて、課題を考える上での、一助になればと思います。


田代正純

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コメント: 4
  • #1

    櫻井 良雄 (火曜日, 24 2月 2015 10:28)

    はじめに、こういった課題意識の高い方が管理組合活動に積極的に参加されることが重要と考えており、今回の役員選挙に当たり、棟幹事へ立候補されなかったことを非常に残念に思っています。

    第一にご指摘の排水本管油脂詰まりの件、
    第8回合同会議議事録の理事長報告に示しましたように、
    「洗浄業者によれば『イトーヨーカドー側排水管の油脂付着物が激しい状況』との
     報告。改修費用の負担について、理事長から三井不動産に依頼することにした。」
    と、原因はほぼ特定され、三井不動産にその旨の依頼を済ませています。

    第二に長期的な最重要事項である<収入と出費と残高の見通し>の件、
    第1回合同会議議事録の理事長報告に示しましたように、
    「建物の高経年化への対応……長期修繕計画の整備、中長期植栽計画の整備及び実行」
    は今年度の重点課題と認識しています。現在実施中の大規模修繕計画の完了後、管理組合修繕分科会・修繕委員会及び管理会社等での検討経過との整合を含め、検討を本格化したいと考えています。

    第三にグランドデザイン委員会の件、
    これも第1回合同会議議事録の理事長報告に示しましたが、企業が描く壮大な「事業のグランドデザイン」とは異なり、住民のみなさま方と危機感・課題を共有しパークの将来を描くことが重要と考えています。このときのキーワードは、建物、植栽、外構そしてコミュニティであり、この局面からみなさま方の課題認識をお伺いすることも拡大委員会の目的の一つでありました。
    席上、「何もしないことがベスト」というような発言もありましたが、これだけ内外環境が変化する中では、「企業であれば死」「マンションであればゴースト化」を招く恐れすらあると考えています。「制約のある中で変化する」、これが管理組合に課せられた責務と認識し取り組んで参りますので、今後とも委員会活動への積極的なご参加をお願いいたします。

  • #2

    田代正純 (火曜日, 24 2月 2015 14:37)

    メッセージ: (初めに、私見1に対する櫻井理事長自らのコメント誠に恐縮です。 理事長コメントに被る部分もありますが、一通り私見を述べさせて頂きます)

    <パークの長期的<大>課題を考える(私見)-2>
    まず、課題抽出の方法論;
    ①影響範囲が広いコト、最大は全戸1103戸に及ぶ。(管理組合の責任は、1部ではなくて全戸の利益代表である。)そして
    ②影響度合が大きいコトー多くの場合、負担の金額の大小ではかられよう。勿論、負担は公平で、小さい程よい。・・・これが一般論である。
    次に、当パークの特徴を考える。
    ③少子化・高齢化。これは説明会でも、アンケート調査に基くデータとして、<60才以上の割合が80%である>という数値が示されていた。
    ④組合収入は漸減が見込まれるコト。理由は、年金生活者増で、受給前の収入に比べて減る、払えない人も出て来るのではないかという危惧・・・少なくても、懐は豊かではなくっている人の方が多いだろう。説明会では、駐車場の空が20コという、これも収入減の1実例である。(2台目を持ちたい家の募集をしたらどうか?)収入減だけではなくて固定費割掛け分は出費増ともなっているのでしょう。

    ①②から、私には、<建替え>の課題がすぐ浮かぶ。
    このマンションの耐用年数はどれくらいなのだろうか?一般的には、55年だと言われている。築32年だから、残23年、長いようだが、建替えのための負担額は、一千万、二千万あるいは三千万以上にも及ぶだろう・・・各自は、この金額の算段をしなければならない。耐用年数が100年なら、次世代一任で、考えなくてイイとおもう。

    それよりも、重要かつ難題は、予想される<地震による損壊>である。全棟全壊ならば、対応はー実行は非常に難しいがー一方向、建て直ししかない。
    部分壊の場合は、難しい。影響を免れた棟の人、建替えが必要になった棟の人・・・費用負担の意見は一致するだろうか? 私は、どこがどう壊れるか分からない、現時点でこそ、部分壊でも負担は全戸公平負担、というような決議・合意を取っておいた方がイイと思う。
    ・・・以上は抽出課題1に対する私見です。次は、組合活動の現状からの課題を述べさせて頂きたいと思います。

  • #3

    櫻井 良雄 (水曜日, 25 2月 2015 11:22)

    課題提起ありがとうございます。
    これを読ませていただいて、みなさま方への管理組合活動の周知徹底が不十分であることを痛感させられます。この点について、今後の改善課題として取り組むことをご容赦いただき、ご指摘の点について現状を述べさせていただきます。

    ④組合収入は漸減が見込まれることについて
    現状は管理会社のご尽力で管理費等の未収金は極めて少ない状況にあります(詳細は昨年度総会議案書、貸借対照表をご参照ください)。このことから、ここ暫くはご指摘の年金受給者増による未収金増の危惧は、それほど大きくないと確信していますが、賃貸を含めた若い世代の方が「住んでみたい街」づくりなどを進め、新陳代謝の活性化を図ることもグランドデザインとして取り組むべき課題と考えています。

    つぎに駐車場については2台目の募集は既に受け付けていますが、空きが屋上部のみであり、空き解消が難しい状況にあります。さらに外部希望者へ貸出も検討課題としてありますが、収益事業に該当し法人税・地方税納付義務が生ずることから、納税事務処理の費用等を考え、具体化していないのが現状であります。

    建物の耐用年数について
    これについては、100年を目指すのか、早めに建て替えるかの議論を含め、長期修繕計画の整備の中で検討したいと考えています。

    部分壊でも負担は全戸公平負担について
    昨年度総会での積立金不均衡是正議案に端を発し、団地管理組合での積立金の負担方法については、いろいろなご意見があると認識しています。この点、第3回合同会議議事録の理事長報告に示しましたが、修繕費用の構造的不均衡是正解消(全戸公平負担)の考えから、棟別積立金の一本化についての検討を進めています。検討結果は次年度になると考えていますが、その際にはご意見等お伺いできれば幸いに存じます。

    以上、貴重な課題提起のお礼申し上げますとともに、管理組合活動への積極的なご参加をお願いいたします。

  • #4

    田代正純 (木曜日, 26 2月 2015 11:31)

    メッセージ: <パークの長期的<大>課題を考える(私見)-3>

    私が組合活動で問題を痛感した昨年度の提議2項について;一般的共通課題が抽出されると思います。
    ①<藤棚撤去100万円>これは管理センター関係者が一部の腐食を指摘したコトに起因します。

     まず、考え方として、問題(目的)は、安全かどうかで、一部腐食しているかどうかではないのです。実際に、押しても叩いてもビクともしないのですから、全く安全と思います。要は、(一部)腐食≒危険との思い込みによる無思考反射だと思います。●

     次に、撤去自体で費用100万円というコトについて。私なら、電動ソーを持つマキノに頼んで、50センチ単位にでも切って貰って、パーク内の土とコンクリートの境の縁石用とします。または、・中央丘にボードヲークみたいな使用もあるでしょう。(サンシティはキノコ栽培に利用しています)、・余ったら、30センチ以下にして、小出しにして、廃却ゴミに出せばイイ・・・で、何が言いたいか、要は、<コスト意識がない>というコトです。≪組合費は税金と同じ公金ですから、自分の金以上に大事に有効に使わなければならない≫という意識が欠如しています。税金≒他人の金だから、ルーズに使う不出来な小役人と同じです。

    ②<サワラ伐採・バラ園化>;これは今迄散々書きました・・・
    ・健常に育ち、全く実害のない木を伐採するというコト自体が間違っています。
    ・<バラ園>という一部の人の個人的趣味で、こういう仕事をしてはいけないと思います。
    ▲致命傷は、維持管理費用の見通し・予算が提示されていなかったコトです。これは計画としては不備不良品で、提議してはいけないレベルです。

    そして①②共通問題として、起案者のレベルの低さもそうですが、こういった不良品が各レベルの委員会を通って提議され、総会可決されました。このコトで、<総会で決まったコトに文句をいうのは民主主義違反である>との批判がありました。これへの私の感想は、"当社の品質管理は万全だ!"といっている食品会社の製品にゴキブリが混じっていたと同様だと思います。不良品が出たのは、生成プロセスに問題があるからです。①にしろ②にしろ、各委員会は、一体、どういう審議・チェックをしたのでしょうか?

    序に、②は総会議事録の書き方問題も提起しました。総会中、バラ園の維持管理に"愛好家ボランティアによる"との委員の発言がありました。これが、議事録では記述されていませんでしたが、こういうコトをやってはいけないのです。書くなら、当該発言を書いた上で、(※取消し訂正する)としなくては、欠席者にも議事内容を知らせる、という議事録本来の目的が達成されません。

    以上はリマークです。