平成25年度 第12回合同会議(平成26年6月)を終えて

6月8日(日)第12回合同会議が開催され、平成25年度最後の会議となりました。理事長としてこの一年を振り返ってみると、何が出来たのだろうと改めて疑問が湧いてしまいます。毎月のように発生する管理組合事業に対する反対活動のオンパレードで、まともな活動を阻害されつづけた印象です。理事長という立場上、一年間ずうっとサンドバッグ状態に置かれた気分だったと言うのが本音です。一年限りの寄り合い所帯ともいえる管理組合役員が知恵を出し合った計画を、一部の全体的思考に欠ける人達によって蹂躙される姿には暗澹たる思いが重なります。非常に残念なことですが、この「パークシティ溝の口」をこよなく愛している一般住民としての立場に置き替えてみた場合、不安な気持ちに陥れられたといったところが本音であろうと推察されます。

最後のこの寄稿は、以上のような状態を踏まえてこの一年間を総括したいと思います。当月の合同会議の詳細は後刊される議事録に委ね、此処ではこの一年間に印象として残った出来事に関し、良し悪しに拘らずウォッチしてみる事とそれらに対する所感を書き記したいと思います。

 

  情報交換会、反対運動

管理組合活動の中心となる役員の任期は、一部継続役員制度が発足し適用されていますが、原則としては一年で、全員が自ら希望した訳ではない籤抽選の当選者であります。一年という短期間に成果を上げるためには、逸早く役員相互の意思疎通を円滑にすることは重要です。この様な主旨に加えて、一般住民の声も直接聞き入れるコミュニティ形成機会のひとつとして「情報交換会」が設けられました。マンション業界誌に拠れば、優良なマンション管理組合が育まれる一つ大きな手法として、住民の理解のもとで役員相互の「懇親会」が健全に運営されることが望ましいとPRされています。

以上のような主旨からスタートした我々管理組合の「懇親会」でしたが、一部の住民から役員の飲み喰いに管理費を遣うのは反対との意見投書を受けました。指摘された費用の使用は、昨年度の定期総会で予算承認されていて、外部の飲食店ではなくパーク内の集会室での立食パーティー形式で、一般住民参加歓迎の懇親会です。これ以上の詳述は避けますが、ご指摘を受けて詳細説明の話合いを持ったり、誤解を招く名称として「懇親会」を「情報交換会」に変更し、運営細則(役員のみ一部経費負担・全員名札着用)を整備したりしました。残念ながら、反対の方はこれらの改善にも納得されず現在に至っていると思われます。管理組合としては、円滑な組合活動の一助となる「情報交換会」の灯を消すべきではないし、出来るだけ多くの住民の皆さまの直接参加を促す工夫を加えて行かなければならないと考えています。また其れは、この先新たに役員になられる皆さんにとって大きな力になるものでもあるからです。

 

  修繕D工事・E工事の完工

昨年の夏からD工事が始まりました。築30年を経過した機会に予備調査を入念に行い、各戸の給排水管の更新という難工事でしたが無事に終えること出来ました。工事に当っては修繕委員会の並々ならぬ綿密な計画と、住民の皆さまの大きなご理解・ご協力があったればこその快挙でした。工事をやってみて、なるほど普段は目に触れない重要な配管が、この先30年近く安心して使っていけることに安堵した皆さまも多かったのではないでしょうか。普通他のマンションでは、このような配管が劣化した場合、各戸が業者手配し修繕することが多いそうです。

我々のこの取り組み事例は、国土交通省からの委託研究機関である「特定非営利活動法人つくばハウジング研究会」(つくば大学内)からの取材を受け、「マンション管理適正化・再生推進に当っての課題の解決に向けた成功事例の集積・分析を行う事業報告書」の中に編纂記載され、国交省に事例報告されました。

D工事に引き続き、秋からは高層棟のエレベーターの更新E工事が始まりました。こちらも創建以来30年使い続けてきた日常の足ともいえるエレベーターの設備更新でした。機械的な老朽化だけでなく、電気的にも旧式システムからくるエネルギー効率の良くない旧型の更新でした。単なる快適性だけでなく最新型のインバーターを搭載した省エネ仕様を追求し、安全性の向上も合わせたエレベーター再生が実現しました。皆さまの大切な共有財産であり、是非とも大切に使って行きたいと考えます。

  以上二つの大工事に際し、綿密な工事計画の立案・実行にあたっては「パークシティ溝の口」の財産ともいえる修繕委員会のボランティア活動に支えられていることを申し添えておきます。委員会は一部管理組合の役員が兼務していますが、実態の殆どは自主参加されているボランティア住民により構成されています。

 

■ 「災害対策台帳」整備

所轄官庁の指導がある中、「災害対策台帳」の整備に取り組みました。「パークシティ溝の口」としては管理組合と自治会とで共同運営している防災防犯協議会が主体となって進めることとし、台帳の仕様・管理方法の立案・台帳整備案内~回収方法の立案等々、役所との綿密な連携も図りながらの推進となりました。この取り組みで最も難しいのは個人情報管理法との兼ね合いにありました。いざ大規模災害に見舞われた場合、どの部屋にどんな方が住んでおられ、安否だけではなく支援がどの程度必要な方(高齢者・幼児・障害の有無)なのかなどの情報を台帳として整備し活用する目的です。従って、個人情報のかたまりでも有ることから取り扱い保管がとても大切です。とは言っても、いざ災害の時に有効に活用できなければ意味を持たない台帳であることも又然りであります。綿密な準備段階を経て、登録の重要性をアピールし、何回かの回収機会を設けて進めてきましたが、現在の回収登録率は50%を超えたこところと承知しています。初年度の実績としてはまずまずの成果ではないかといった処です。台帳に関しては、管理組合所轄の部屋の専用金庫に保管されていて、防犯防災協議会メンバー中心の限られた人しか解錠できない仕組みになっています。個人情報保護法に触れないような配慮からですが、いざと言う時に活かされない管理保管方法では意味がない点も踏まえ更に研究していく必要もあります。住民の皆さまには主旨を十分に理解され、登録拡大に協力いただけるようお願いいたします。今後の課題としては、登録されている皆様の異動情報を含んだメンテナンスも必要となる訳で、度々の見直し協力依頼にも繋がると思われますのでご理解をお願い致します。

 

■ 植栽整備関連、反対運動

平成25年度の植栽計画に関しては、殆ど実行出来なかったという結果に終わりました。誠に残念な結果で、特に生活障害に遭っている一部の住戸の皆さんには誠に申し訳ない気持ちで一杯です。このような結果に至った原因は、管理組合の植栽整備計画に対して或る任意グループがことごとく反対し合意に至らなかった為です。植栽に関する考え方は、個人間に相当に幅が有るのは当然で、止むを得ないことです。明るい木漏れ日のある植栽環境が良いとする考え方から、鬱蒼とした深山幽谷然とした植栽が好ましいとする考え方まで、人夫々に考え方の差があります。正に趣味の世界における考え方の差そのものです。我々の「パークシティ溝の口」では、この趣味の差が住民の間で埋められない状態が続いていると言えます。平成25年度植栽管理計画の主なものとして①イトーヨーカ堂前の築山再整備・②E棟南側の噴水広場周辺の再整備・③D棟東側のサクラ並木通りの再整備・④生活障害木(I棟北側のメタセコイア・K棟北側のシラカシ)の伐採、等々が有りました。これら全てにおいて、「パークの杜を守る会」なる任意グループからの反対投書や全戸配布に及んでの取組批判をいただき不本意ながら全ての実行を見送りました。管理組合としては、植栽に関しての内部抗争的な風評被害に繋がることを回避したいと判断した結果です。

この様な経過を毎年のように繰り返し、植栽劣化が更に進む結果に繋がってはいけませんので、慎重に計画を見直し、定期総会での議案承認を目指しております。見直しに当っては飽くまでも、①生活障害は取り除く・②木漏れ日の届かない過密植栽は必要最小限の間伐・剪定の整備を行うの2点を基本として進めておりますが、住民の皆さまのご理解をお願い致します。

 

■ 住棟積立金不均衡是正

  住棟積立金に関し、過去の修繕経費処理の積み重ねによって住棟間における不均衡問題が顕在化して来ております。一部は平成25年度のD工事・E工事の費用処理によって一部高層棟が赤字決算化することは予算編成段階で判明しておりましたが、全体として見ればまだ赤字にはならないとの大局的な判断で予算化されました。この問題を将来とも見逃す訳に行かないため、財政専門委員会を立ち上げ、この1年間研究を重ねて来ました。この不均衡をもたらした最大の原因は、住棟間にまたがる住棟間共有施設(スペース)の修繕経費処理が、たまたま設置されている住棟に負担させ続けてきた結果とも言えます。代表的な例としては①E棟の1階の吹き抜け空間及び一番大きな集会室スペース、②D棟の1階に設置されている全棟給水用貯水タンク及びポンプ施設と全棟用受配電設備(含むトランス)並びに全棟用非常発電設備(ディーゼル発電機)等の設置スペース、③A棟の一階吹き抜け空間(二ヶ所)等々が有ります。これらのスペースは本来の住戸が有れば積立金収入に結びつく筈のスペ-スですが、それが無くパーク全体の共有スペースとして活用されています。本来はこのスペ-スに関わる修繕費(例えば建屋塗装修繕費)は本来パーク全体で負うべき費用であろうことは理解いただけると思いますが、其れに加えて、このスペースの分だけの住戸が存在しないための無収入によって、不均衡が更に増長しています。その他に、住棟間の住戸規模の差も有り更に複雑さを助長しています。これらの問題を創設以来30年間無視し続けて来た結果として、現在の積立金不均衡問題があります。過去において、或る程度この問題を考察し住棟管理費等からの補填を適宜行い凌いで来たというのが実態と見受けられました。この問題は、経年による修繕費用の増大や、昨今の工事費高騰の追い打ちから益々顕著に現れます。

この問題の合理的な是正解決法の検討を重ねて来ましたが、原因が複雑で過去に遡ってまで論理的な処理を施すには膨大な時間を要し現実的でないとの結論に至りました。新たな不均衡是正の手法としては、住棟積立金の総残額を全棟の棟別収入金額に比例して再配分するという方法です。平成26年度はF・G・H工事の大型修繕計画が予算化され、更にこの問題が加速化されます。この対策として、住棟管理費・一般管理費から積立金への補填を新たに行い、その配分も棟別収入割合によって配分することを計画しました。以上の不均衡是正処置は年度定例総会に議案として提案し、住民の皆さまに諮問いただく計画です。管理組合としては、本件は今後も続く根本的な問題であるだけに正しく理解していただきたいと考えています。

 

■ レンガブロック舗装工事

  住民の多くの皆さんにとって「パークシティ溝の口」の敷地内レンガブロックの舗装は愛着の深いものであろうと推察しています。この舗装も近年は、凸凹が目立つだけでなく、水溜りや浮き傾き突起による転倒の危険が増し、修理を要する事態が継続しています。管理組合としては環境分科会を中心にグランドデザイン委員会との連携のもと様々に検討を加えてまいりました。舗装材の排水透化性に優れた新材料への切り替え・工事後の周辺排水性との兼ね合い、対予算処置との兼ね合い等々、さまざまな面からの見直し再検討に迫られ、実行が遅れてしまいました。最終的には、愛着のある現行レンガブロックの再利用、排水性の改善(凸形状の確保)、全体的な不陸改善(水平度)に絞って、ようやく着工の運びとなりました。実行に当っては、舗装面に点在する緑地帯(芝生+埋没プラスティック網)の排水性改善と植栽境界との舗装周辺部の排水性改善は次年度計画とし、この次の工事につながる仕様とすべく、それらとの詰めに時間を要したことになります。住民の皆さまには長らくお待たせした結果とはなりましたが、経過背景をご理解いただきますようお願い致します。尚、点在緑地帯と舗装周辺部の排水性改善工事は平成26年度の新予算に計上しましたので、此方も併せてご理解していただければと思います。

 

■ コミュニティ形成改革

  平成25年度の取り組みとして、コミュニティ形成の新たな飛躍に結び付けるべく新たな体制の整備とオープンCafeの開設に踏み切りました。コミュニティ形成元年と称したところ、先輩となるある元役員の方から、従来から防犯パトロールなどの立派なコミュニティ形成活動を軽視した失礼な言い方であるとしてお叱りを受けました。勿論、現在でも防犯活動だけでなくゴミ集積場の運営方法の改善活動など従来からのコミュニティ関連活動は自治会との協議の中で継続しております。ここで言う新たなコミュニティ形成活動というのは、従来自治会に丸投げとなっていた住民相互の文化活動支援や暮らしの改善活動などに、管理組合が今まで以上に関与してコミュニティとしての飛躍を目指すというものです。現在、例えば植栽関連や住棟修繕関連などで様々な投書問題が起こっております。これらは、住民とのコンセンサス形成において十分な意見整合が図れていない表れとも言えます。このような実態を踏まえた場合、コンセンサスを固めるための仕組みの整備が必要です。これらの問題に携わる組織として、平成26年度から自治会との間で「コミュニティ形成協議会」が発足します。管理組合内には「コミュニティ形成分科会」が新設され、具体的な活動の立案推進だけでなく関連活動の認定支援なども行ってもらいます。

今年になって、グランドデザイン専門委員会が中心となって「ぱーくCafe」なるオープンCafeを発足させました。これは青空のもとや各棟のエントランスホール、又は集会室などを利用して随時開設され、お茶でも飲みながら住民同士が自由に参加出来る雰囲気の中で、パネルディスカッション等を通しての活発な意見交換を交わし、住民の総意形成をして行こうという取り組みです。これは未だスタートしたばかりの取り組みですが、パーク内での様々な問題を取り上げながら課題に対する住民相互のコンセンサス形成を盛り上げ、住み良いコミュニティ形成を目指す取り組みです。開設に当たっては事前に広報し周知に努めますが、事前に知らなくても通り掛かりに、覗き見感覚で参加される事も自由です。管理組合としては、これらの活動を支援し、住民の生の声を吸収したいと考えております。まだまだ発足したばかりですが、皆さまのご理解とご協力を得ながら発展させて行きたいと考えております。

 

以上、平成25年度を振り返っての管理組合の主な取組みをトピックスとして紹介しました。皆さまに十分に満足していただける管理組合活動であったかは反省が残りますが、不足だったとお考えの皆さまにはこの場を借りて深謝申し上げます。来月からは新しい役員体制で平成26年度の管理組合活動がスタートしますので、従来にも増してのご支援を賜りますようこの場を借りてお願い申し上げます。

以 上   

 

25年度 理事長 村本顕一