24年度 第11回合同会議(5月)を終えて

第11回合同会議を終えて

 

■5月12日、第11回合同会議が開催されました。
6月の定時総会に向けて、議案書の確認の場となりました。

冒頭、パナソニックES防災システムズ(株)から4月のC・D棟漏水事故につき、説明と謝罪あり。原因は補給水槽の逆止弁の経年劣化とのこと。逆止弁取り替え費用はパナソニックで負担。これも築30年故のアクシデントの一つ。

 

■議事(司会進行:宮下)
1.理事長報告・提案
*被表彰者について
先月の合同会議での決定に関して、投書があり再度表彰対象につき論議。
実に多くの意見があり、関心の高さが伺えた。
議論に参加して下さった皆様有難うございました。結果として、前回の結論通りで決定。
パークの表彰制度は昨年から実施されたが、今後も是非継続してパークの資産価値・コミュニティの向上に貢献された方を多くの住民の方々に紹介していくべきと思う。


一般論として、表彰という案件は基準を明確にしておかないと、なかなか被表彰者を推薦・決定できないが、表彰規程に具体的かつ詳細な基準を書き込むことは不可能でどうしても包括的な基準とならざるを得ない。従って、住民の方々にとって信頼性・納得性ある制度とするためには、個別の対象者についての具体的な十分な論議が欠かせない。議論がないままにエイヤッ!で決まったりすると、結果的に表彰制度そのものの信頼性が崩れ実施する意味が無くなってしまう。


昨年も本当に表彰にふさわしい立派な方々が選ばれているので、今回のような地味で良質な論議と実績とを今後も更に積み上げていくことが、表彰制度の定着につながって行くと思いたい。
その意味で、今回様々な意見が出て論議を尽くしたことは、非常にクールでありました。
議論を盛り上げて頂いた皆様、有難うございました。

 

2.防災センターから投書の紹介
*高層棟バルコニー水栓についての問い合わせ
*A棟ゴミ置き場鍵の件
*棟別会計での高層棟赤字の件、等々
*D工事の管サイズについて(K氏から)
K氏からの投書につき、これまでの経緯説明あり。議事録へ必要内容を記載する。

 

3.末永組からマンション建設と「建設計画説明会」開催についての説明
南武沿線道路に面して15階建てマンションを建設予定。パークのF・G・H・I棟を中心に
B・C・J棟の一部等が日影の影響ありとのこと。
説明会は、全住戸対象に案内を配布し、複数回、早目にやってほしいと要望。

 

4.各分科会の報告・提案
(1)防災防犯分科会
*防災備品K棟(全体共用部分)⇒D棟(住棟共用)への移動。全体と住棟との登記の問題含めて規約総務と管理センターで検討する。⇒総会提出議案とする。
*住民台帳(災害対策リスト)の件、総会議案として準備。説明用P/Pを準備。


(2)修繕分科会
*総会議案関係
E工事実施、F工事調査計画、G工事調査計画、バルコニー使用ガイドライン改訂、リフォーム工事細則改訂、給水給湯配管改修工事認定証発行、等々。⇒総会議案として承認。
規約改定がらみは3/4の承認が必要な特別議案。各工事等は現状の「著しい変更」というよりは、機能のリニューアルという位置づけなので一般議案として従来から議決しているとのこと。⇒承認
*エレベータ工事に絡み、色のアンケートを5月中旬から実施。⇒承認
*D工事関連で、駐車場棟東側で給水直結化工事のため交通止めが必要⇒承認


 (3)環境分科会
*B棟専用庭の樹木剪定、無事終了。
*川崎市のごみ収集回数が来年から減る。プラスチック回収用コンテナを新たに設置することで、現在の一般ごみ用コンテナを減らす。ただ、念のためしばらくの間、現在の緑色の一般ごみコンテナをD棟1階スペースに保管しておきたい(自治会からの依頼)。⇒承認
*インターロッキング(地面の煉瓦タイル)改修と専用庭フェンスの改修を総会議案にどう盛り込むか、検討中。


(4)財政分科会
棟別会計での赤字決算の扱いをめぐり白熱教室並みの盛んな論議。
鈴木忍委員から、次のような弁護士見解も踏まえた説明あり。
「当初、棟会計の一本化あるいは次善の策としてのプラスマイナスゼロ表示を考えたが、赤字を埋める補填財源の充当の仕方が、低層棟も含め不公平と取られる可能性大。訴訟リスクも大きい。
全体積立、住棟積立を各棟毎に引き直せば高層棟各棟はまだ黒字で、先行きも数年後には黒字に戻る。変に数字を操作しない方が良い。」


これに対し、規約には全体と住棟の積み立てを棟別に補填できる決まりがあるのだからそれを活用すればよい、赤字の棟は資産価値に風評被害を受けるのではないか、一弁護士の話で決める話ではない、赤字となれば管理費値上げ等の不安を呼ぶのではないか、等の赤字表示反対の意見あり。
これに対して、棟別積立金だけ独立して考えてもあまり意味はない、パークには駐車場収入もあり、元来これを棟別にも補充することで長期修繕が成り立つ構造であることを説明して住民理解を得た方が良いのではないか、一時的に棟別積立が赤字としても全体・住棟を含めれば実質的にはまだ余裕ありとPRすることが大事、小手先の数字いじりでゼロにすると却って会計を複雑・不明朗にするのではないか、という赤字表示OKの意見も出た。
採決の結果、24対3で赤字表記で行くことに決定。


この件は、間違いなく今度の総会での最注目案件。
私も当初は、棟別積立金を一本で表示できないかと思ったのですが、それは区分所有法の制約から簡単にはいかないとのこと。さらに、全体と住棟の積み立てを棟別の補填に回せるという管理規約38・39条を使ってゼロベースにするという案がいいのでは、とも思ったのですが、弁護士から訴訟リスクが大きいとのアドバイスを受けて、鈴木忍さん同様それも危険と判断しました。ゼロベースにする案でも総会では通る、という言い方も確かにあるのですが、利害関係者のうち補填を受ける側が多数を占める議決が、法的に意味を持つかどうかという見方もあります。また、こういう補填の仕方が、38・39条に言う「区分所有者の共同の利益のため」に該当するのかどうかという見方もあるでしょう。鈴木忍さんも言うように、補填の結果として全体・住棟の積立金が減少することも、別の意味でのリスク要因となります。植田住棟委員長の意見のように、もし訴訟が起きればその方が風評被害は大きいということも言えるかもしれません。・・・等々考えると、今回の結論のようにありのままの数字で表記する、が良いと私は思います。


築30年経過のパークでは、今後大規模修繕が続きます。低層棟も含め、棟別積立が赤字となるケースが今後も十分あり得ます。どういう対応を取るべきなのか、この一年間で結論に至れなかったことは私の力不足と思っていますが、さらに一年間の継続となりますので、新設の財務専門委員会で引き続き解決策を探りたいと思います。


なお、上記のように、財務専門委員会設置につき提案があり承認。メンバーは、新役員から理事1名と財政分科会リーダー、継続役員から岡田、鈴木忍、加藤(敬称略)&宮下。


(5)規約総務分科会
組織専門委員会の設置提案があり承認された。メンバーは、新役員から理事長と住棟委員長、規約総務分科会リーダー、継続役員から植田、鈴木忍、村上、宮下、自治会から新会長と副会長、前自治会役員の清水、川北、桜井、内田(敬称略)。自治会と管理組合の組織のあり方について議論を深め、住民サービスを効果的に行える体制を目指す。


(6)広報分科会
HPへのアクセス=4月は7328件、リピーター778件。増加傾向!

 

5.管理センターからの報告と承認依頼事項
概要のみ記します。
*駐車場棟自動ドア工事
ドアとの接触事故が結構あり塗料がはげたりしている。603,750円の工事代金⇒承認
これに関し、衝突防止対策が必要。一時停止表示をもっと見やすくすべき、との意見あり。


*A棟避雷針改修工事
避雷針から異音がするとの苦情あり。緊急対応で改修工事を行いたい。
552,300円⇒承認
パーク内に避雷針は15本。異音の避雷針には落雷の形跡ありとのこと。


*外階段高圧洗浄について
A棟で試験的に効果を検証していたが、汚れ落としに効果のあることがはっきりした。今後高層棟全体で実施したい。約145万円。但し、高層階で作業すると、雨のように水滴が落ちるので、その対策が必要とのこと。
これに対し、合い見積もりが必要との意見あり。


*自転車登録料(駐輪場使用)の口座引き落としについて
今回から、希望者の口座引き落とし導入。センター職員の方々の時間的余裕ができ、清掃業務や修繕箇所の見回り等に時間を使えるようになったとのこと。本件は、執拗な反対の投書もあったが、いまどき口座引き落としをしてない方が不思議。


*来期のエレベータ工事について
工事日程・作業時間の承認依頼
土日・祝日も作業あり。(但し、音の出ない作業)、時間帯は8:30~19:00(但しこれも朝・晩は音の出ない作業)。⇒承認

なお岡田監事から、定時総会での各分科会の説明事項のうち、問題・課題等があると思われる点につき事前にメモを監事宛て出してほしいとの要請あり。各分科会リーダーが岡田、金川両監事宛て提出することになった。

 

以上で本日の合同会議を終了。
結構大事な論議があった会議でした。皆様お疲れさまでした。

なお、次回6/9の終了後13:30~14:30で、棟部会に向けて各棟部会長の勉強会を実施します(そのままE棟集会室)。今度の総会は、エレべータ工事とか棟別積立金の赤字決算とかのビッグ&ホットな議題があります。
当日のサポート体制を含めて、皆で一体感を持って対応したいと思いますので、よろしくお願いいたします。

 

また、17時30分から同じくE棟集会室で懇親会です。一年間の「ご苦労さん会」兼「総会に向けての決起大会」として、楽しくやりたいと思います。新役員の方々、自治会幹部の方々にも案内を出します。皆様奮ってご参加ください。
神さん&田賀さんには、お手数をおかけしますが準備よろしくお願いいたします。

 

以上

理事長 宮下 暁