D工事内装の現状復帰の基本的考え方(=積立金を公平に使うための基準)

■管理組合 修繕委員会からのお知らせ

 

いよいよ大規模修繕D工事の専有部工事がはじまりました。

ここで再度、なぜこの工事を行うか?

一斉に実施する意味などをおさらいしてみましょう!

①専有部の工事は、本来は、各住戸が自分で個々に実施していただき、個々に必要な費用を負担していただくものです。
例えば、もし個人で今回の工事をしたとして、フローリング全面をやりかえたとすれば、当然、それを含めて、全額個人の負担となるものです。

 

②しかし、このような方式ですと、次のような問題が生じます。
各戸がそれぞれに工事を行うと工事費が割高になる。施工品質にもばらつきが生じて、結果マンション全体の価値が守れなくなる。また、設備配管漏水や機能障害などの重大事故の原因となる可能性も考えられる。


それに対し、次のメリットを得る方法もあります。

 

区分所有者任せにせず、管理組合の管理下で適正な施工を指導・監督すれば、上記マンション全体の価値を守ることができ、かつ一斉に実施すれば、相当のスケールメリットも見込める。

 

③これらを総会で判断した結果、承認を受けて実施に至ったのがD工事です。
即ち、今回のD工事は…
各戸の専有部である給水管、給湯管、排水管を「みなし共用部」として管理組合が全体の共有部と同等の考え方で行う工事です。


即ち「給水・給湯・追炊き・排水等の更新を実現する」ということに関しては、これらを共有部の延長とみなして、共通の費用で実施しようという思想であります。

 

④工事の内容を詳細に見ますと、実際には個々の住戸で費用には違いがあります。大きなものは、分譲時から異なっている間取、それに伴う配管経路、敷設方法等です。
例えば、高層棟と低層棟の間取にはかなり違いがあり、配管長さ等が違います。
また、各部屋の間取上の壁等の構造により、ユニットバスの解体を要する住戸もあり、これによる費用にはかなりの違いがあります。
しかし、これらの個々住戸の分譲時からの特性による不公平を比べるよりは、2で述べたメリットの方がはるかに大きいが故に、「みなし共用部」の考え方が採用された訳です。

⑤ところで、工事施工には内装の解体が伴い、それを復帰せざるを得ません。
その場合でも、やはり大部分の方に公平と思われる考え方が必要です。


例えば…
りフォームによって大理石や外国製のタイルといった高価な内装材を使用している場合と通常の内装材を使用している場合では、復旧費用に大きく差が出る訳であり、「給水・給湯・追炊き・排水等の更新を実現する」ということには関係のない他人の高価な内装の復旧まで、何で私の費用で負担する必要があるのかという意見が出るのは当然です。


ですから、内装の復帰は、「みなし共用部」と同一の考え方では無理です。
むしろ、本来の専有部の性質であって、個人に負担していただく方が公平であるというのが全体にご理解いただける考え方と思います。

 

⑥このような内装の復帰の費用は積立金を使うのですから、公平に負担することが原則となります。

今回の工事の内装復帰の費用は、各住戸が同じ状況であった分譲時(内装仕様など)の状態を元(現状)とし、それに対する配管工事に必要な範囲を解体、復帰の施工をすることを標準としました。

例えば、床材の場合は分譲時、絨毯で施工されています。絨毯の場合は絨毯を一時的に巻き上げて配管しその後絨毯を元に戻すのが標準です。
  
⑦床材がフローリングに変更されている場合は、6と同じ標準施工はできない訳ですが、点検口を設置して配管をいたします。

この方法で「給水・給湯・追炊き・排水等の更新」を実現できますし、実際費用的にも6の標準施工とあまり大きな差はないので、これを基準とすることは公平と言えます。これがフローリングの場合の標準の現状復帰となります。
点検口が残るのがいやだという方も当然いるとは思いますが、それは個人の思い入れの要素が強いものと思います。少なくとも、他人がそのために費用を負担してもよいということで同意を得られるとは言えないと思います。


注)フローリングの点検口について、誤解されている方もいるかもしれません。
注記1)をご覧下さい。


⑧同様に、簡単な標準施工方法があるのに、これと異なる難しく費用の掛かる施工方法を希望される場合には、費用の負担をいただくのが妥当と思います。
注)例としては、注記2)のシンダーコンのハツリ工法の例をご覧ください。
  
⑨標準を超える復帰に対して、自己負担をお願いするものには、次のようなものがあります。
イ.復帰材質等で現状のものよりグレードアップする場合は費用を負担いただく。
例えば、洗面所床の材質をグレードアップする場合等です。


ロ.必要な施工範囲以上に、復帰の範囲を希望の場合には、費用の負担をいただく。
例えば…      

⑦で述べた、点検口の残留には不満で、フローリング全体をやりかえる等です。
⑧のシンダーコンハツリ工法の場合、既にフローリングにリフォームしてあって、復帰範囲を全体に行いたい場合等です


⑩なお、管理組合としては、大規模修繕で積立金を有効に公平に使うことの様々な努力をしていることについてもご理解下さい。

注記1)フローリングの点検口について
1)フローリングの点検口は、下の写真のようなものです。

    
2)点検口の設置は以下のようにします。


a フローリングをカッターで四角にカットします。  45cmX45cmカットした四角部分は残しておき、後から、そのまま蓋として使います。
b.フローリング穴の部分を若干拡げ、蓋が落ちないようなアルミ製の枠をはめます。
c.aのカットした部分の外側にもアルミの枠をはめ、蓋として、bにはめ込みます。

 

3)ですから、「剥がした部分だけを修復する」と言っても、「床材が異なるものになる」訳ではありません。
今までと違うのは、アルミの枠が増えるだけです。
若干の段差はありますが、実用上殆ど影響はありませんし、場所によっては見た目にも殆ど変らないものです。

注記2)シンダーコンのハツリ工法
例えば、現在高層棟の廊下下を貫通している配管を現状とおりの経路で施工しようとすると、シンダーコンのハツリを要し、床・壁の一部を開口する必要がある(フローリングにリフォームしてある場合は点検口を要する)他、相当の騒音で近所にも迷惑をかけます。これに変えて、天井と廊下の壁の一部を通す経路にすると、かなり容易でありますので、これを標準としております。(その替わり、廊下の壁の一部に配管のカバーを増設しますが、廊下の幅が狭くなるわけではありません。)
上記ハツリを伴う施工の場合、負担していただくことになります。

 

以上となります。

 

引き続き皆様のご理解ご協力を宜しくお願いいたします。

 

パークシティ溝の口 管理組合 修繕分科会